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投资控制贯穿项目的全寿命周期 　　摘要：投资控制不仅仅在项目开发施工时进行，它贯穿在项目的整个寿命周期内，投资控制的好坏直接影响着业主的利润。下面主要对投资控制在项目运行时的三个阶段中的把握谈谈自己的感想，即事前、事中、事后的投资控制，希望对今后工程的投资成本控制有一定的参考性。 　　关键词：全寿命周期;投资控制;决策阶段;实施阶段;竣工清算阶段 　　Abstract: Investment Control in project development not only during the construction, it is perforative in the whole life cycle of projects, and investment control directly affects the profit of the owner. The following main investment control in the project operation of the three stages in the grasp of talk about their feelings, that before, during and after the event, investment control, hope for the future of the investment of the project cost control has a certain reference. 　　Key words: life cycle; investment control; decision stage; the implementation phase; completion settlement stage 　　中图分类号：F830.59文献标识码：文章编号： 　　项目的投资控制直接关系着房地产开发的成本和利润 ，在项目的全寿命周期内必须适时控制，所以在做好事后审计的同时，把重点放在事前、事中、适时控制。按项目的全寿命管理从三个方面进行分析： 　　第一方面：决策阶段 　　决策阶段的开发管理的重点是可行性分析，成果是可行性研究报告，目的是为项目的决策和实施增值，此时介入是典型的事前控制，该阶段形成的过程比较复杂，周期也较长，涉及到多方面的调查和分析，如：建筑环境和条件；需求、供求环境；使用功能；销售结构；建设成本；组织管理；经济技术；合同、信息等的调查、分析、预测和判断。特别强调，也特别容易忽视的是风险的预测、分析、决策、规避和转移，所有的一切都需要群体的力量、集体的智慧、团队的协作。 　　第二方面：实施阶段 　　设计阶段：初步设计、施工图设计 　　施工准备阶段：招投标、合同 　　施工阶段：施工（隐蔽工程、关键部位、重要环节）、竣工和使用 　　 以上每个环节都包含了安全、投资、进度、质量、合同、信息管理及组织和协调，同样也伴随着风险。风险是客观的，高风险对应着高收益，但如果没有规避、转移风险的意识，高收益从何而来。 　　风险的另一个重要方面就是组织风险，主要包括： 　　设计人员、工程监理、业主工程师的能力 　　承包商管理人员和一般技术工人的能力 　　施工机械操作人员的能力和经验 　　控制损失的能力，安全管理能力，反索赔能力 　　 两个因素值得关注： 　　、设计人员的能力有限易造成设计不到位，深度不够，就形成了设计变更、现场签证的内容和数量的增加，无形中造成投标时的优惠让利幅度缩小，无形中给承包商提供了堤内损失堤外补的机会。所以设计的深度、精度、以及减少设计变更是控制投资的有效途径之一。 　　业主工程师举足轻重，任何工程上的变化，都要经过业主工程师的批准后，设计、监理、施工才能开始操作，业主工程师的签字可谓是一字值千金。这就要求业主工程师具备良好的职业道德，丰富的工作经验，有效的工作方式，扎实的专业技能，预测风险的能力，反索赔的意识。 　　有些签证和变更，内容模糊，描述的看似合理，要求也很正当，但经不起推敲，分析的结论却是相反的，业主工程师和监理工程师要充分发挥各自优势，严格控制。管理的原因没法追索施工方案的承诺内容，设计标准、质量验收标准都是我们杜绝签证发生的依据。 　　由此在实施阶段，应该从以下几个环节加以重点控制： 　　招标文件、各类合同（施工、监理、咨询、材料、设备采购等等）的全面性和严谨性，重要条款应约定明确、不留缺口、活路，无论合同是承包方起草，还是业主起草，思路应该是业主的，主动权应掌握在业主手上，作为投资人，承受了更大更多的风险，理应获得高回报。 　　2、签证的科学性、严肃性。避免签证、减少签证、规范签证、杜绝签证，所有能够控制签证的方式方