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房企出海融资云涌 　　2013年5月8日，中国指数研究院发布了《中国房地产上市公司融资状况分析》，报告显示，2013年上半年共27家上市房企发债融资759亿元，已超2012全年25%。随着 2012年下半年市场销售的回暖，房地产企业的现金流状况得到有效改善，部分大型房地产上市公司更是融资动作频频，充分利用多种融资渠道获取充足的资金支持。 　　出海融资 　　2013年初，多家房地产上市公司积极上调全年销售目标，进一步加大重点城市投资力度。为满足企业持续发展的资金需求，同时有效改善债务结构、平衡融资成本，越来越多的上市房企致力于创新融资方式，打造多元化的融资体系。 　　中国指数研究院常务副院长黄瑜告诉本刊记者：“整体来看，受持续调控影响，内地银行开发信贷增速降低，债券融资受限，信托发行放缓，而境外资本市场则相对宽松，海外银团贷款、海外发债、赴港买壳上市等方式受到房地产企业的广泛关注，成为房地产企业资金来源的重要补充。” 　　据中国指数研究院发布的数据显示，截至3月15日，内地已有21家房企在境外发债，其融资额度高达570亿元，该数字已逼近去年全年的融资水平。并且，多数债券的认购在10倍以上。在融资成本方面，年利率一般在2.755%到13.25%之间不等。其中，3月27日，万科发布公告披露，万科地产（香港）有限公司通过旗下子公司发行8亿美元5年期定息债券，首次境外发债的票面利率仅2.625%，方兴地产、龙湖地产、 SOHO中国、金地集团等多家房企也以较低利率通过发行 5年以上的中长期海外债券筹集了大笔发展资金，为企业可持续发展提供了资金保障。 　　除了境外发债，对于 A股上市房地产企业来说，赴港买壳上市也成为其实现海外资本化的重要途径。黄瑜说：“面对快速发展的资金需求、巨大的债务偿付压力，更多的内地房地产公司在 2013年准备抓住海外资本市场机遇，以期构建成本更低、再融资持续性更强的融资平台。多家区域性龙头企业也相继公布年内赴港上市的计划，国内房企将在 2013年迎来新一轮的赴港上市热潮。” 　　截至目前，“招保万金” 4家内房股龙头企业已经搭建了“A+H”双重融资平台。自2012年 11月，旭辉控股凭借刚需主流产品的定位获得投资者青睐，完成首次发行，募集资金约 15.3亿港元，成为 2012年以来首家登陆香港资本市场的内地房企。此外，万科等多家企业也纷纷期待在港股有所作为。 　　此外，众多房企潮水般涌向信托，导致房地产信托规模快速扩大，并面临较大的兑付压力。多位房地产专家均表示，国内房企正处于海外融资“井喷”时。今年第一季度，某研究中心所监测的103家房企的融资总量为1097亿元人民币，以外币为单位的融资额占比达67%。 　　个中缘由 　　黄瑜表示，从已经发布的上市公司一季报看，尽管报告期内房企大多业绩飘红，但住宅利润率下降已经成为行业共识，楼市调控加码和政策从紧引发了企业对于未来市场的不确定性预期，这些都促成房企领衔的融资军团又开始扎堆海外。 　　亚太城市房地产业协会会长谢逸枫告诉本刊记者，房企扎堆海外融资原因主要有四个方面，一是限购政策下国内融资渠道受限所致。二是人民币升值预期的增强，越来越多的房企从最初的单纯通过增加融资渠道求生存，转变为力图通过海外融资为接下来的扩张和拿地做准备。三是从国际环境看，美国的QE3（第三轮货币量化宽松政策）释放了大量流动性，日本央行则推出了创纪录的货币宽松政策，美日印钞机的全面开动为房企海外融资提供了大量资金来源。四是从国内环境看，房地产市场自去年下半年以来持续回暖，投资者投资信心增强。这些客观上都推动了海外资金与房企的合作。 　　也有业内专家表示，房企赴港借壳上市实属无奈之举，只因境内资本市场再融资长期堵塞。A股市场房企再融资宜疏不宜堵，长期冻结只会增加房企融资成本，增加金融机构风险，加剧房企资金紧张，造成楼市供不应求，反而不利于房价的合理回归。 　　谢逸枫认为，对于快速周转、资产质量良好、遵守市场秩序的房地产公司应给予合理的融资支持，支持他们加快开发、增加房源供应，而对大量囤地、周转慢、债台高筑的房地产公司则应加以警惕。同时应更加明确再融资的投资标的，细化资金流向，加强中介机构对再融资募投项目的督导。 　　加速拿地 　　房企的大规模吸资意欲何求？或许就是加速拿地。值得关注的是，几乎在地产公司大量赴港融资的同时，土地市场也已经迎来了新一轮买地潮。 　　2013年5月9日，世博土地拍卖，更是接连刷新土地成交单价纪录。台湾Maxbase公司以39932元/平方米的价格抢下A09A-02地块；台湾远东新世纪更以40079元/平方米的价格抢下了A09B-02地块，创下2010年3月以来的近3年地价纪录。5月6日，广州举行“国五条”楼市细则出台以来第一次土地拍卖会