政府调控下房价变化对房屋销售量的影响分析.docVIP

政府调控下房价变化对房屋销售量的影响分析 　　【摘 要】随着国际化进程的日益加快，房地产行业已经成为国民经济的支柱产业。房地产行业的波动会对国民经济造成剧烈冲击，为了使房地产行业健康发展，政府必须对它进行宏观调控。文章主要研究上海市宏观调控政策影响房价变化，进而对商品住宅房销售量的影响程度。选取商品住宅房平均销售价格作为解释变量，商品住宅房销售面积作为被解释变量，利用Eviews软件进行线性回归分析，根据回归结果分析房价对住房销售量的影响程度。 　　【关键词】宏观政策调控；商品住宅房；需求分析 　　随着改革开放的不断深入和市场经济的日趋成熟，城市规模化不断扩大，房地产行业已经成为国民经济的重要组成部分。自1998年停止福利分房以后，通过房地产市场购买商品房成为居民获取住房的主要手段，房地产市场日趋活跃。但是，放任房地产市场完全随市场变动会导致房地产市场混乱，政府必须对房地产市场加以宏观调控。在政府宏观调控下，房地产的消费行为逐渐理性起来。 　　一、近年房地产宏观调控政策 　　房地产住宅的市场化建设是我国市场经济的主要组成部分。政府一直在对房地产市场进行宏观调控。房地产市场发展初期（1995-2002年），政府宏观调控的重心是支持房地产行业的可持续健康发展。到2003年，随着中国经济的迅猛发展，房地产市场也越来越活跃，房价快速上升，政府开始将政策矛头转向稳定房价，控制房价过快增长。 　　随着改革开放的进程，贫富差距越来越大。到了2006年，政府调控措施主要为了解决中低收入居民的住房问题，强调了对住房结构的调控，2006年到2007年期间政府的调控政策旨在进行结构调整。 　　2008年，美国次贷危机席卷全球，中国正处于国际金融市场对外开放和国际化加快时期，次贷危机难免对我国产生波及，中国经济的“三驾马车”之一出口严重受到打击，政府转而将矛头转向内需，通过对房地产市场的货币财政政策的双宽松政策来扩大内需对GDP的贡献，导致大量贷款涌入房地产市场。宽松的政策导致2009年房价飞速上涨，并且迅速从大中城市向二、三线城市蔓延。房价过高问题成为中国政治经济生活的热门话题。 　　2008年房地产金融政策经历了两重天，2月份，央行上海总部联手上海房地产有关部门出台政策，打击房地产投机行为。随着次贷危机的波及，到了9月，央行六年来首次降息，并且在后面的100天里五次降息。2008年房地产金融政策从抑制房价到刺激内需保持增长。 　　2009年到2010年，政策目标主要是抑制房价过快上涨。相关政策有：非改善型二套房贷首付至少四成；无偿赠与房屋征收20%个人所得税；保险资金不得开发地产和炒楼；住房转让营业税征免由2年恢复到5年等。从财政政策和货币政策调控房地产市场。 　　2010年-至今，政府进一步严格控制房价，推进保障性住房建设。扩大廉租住房政策受益范围，搞好经济适用住房申请供应，积极发挥住房公积金保障作用，严格执行住房限售政策。2011年1月，颁布“新国八条”政策，再次提高“家庭二套房贷”首付款比至60%，从严制定和执行住房限购措施，促使房价合理回归。 　　二、商品住宅房的需求模型 　　上海房地产市场经过十多年的发展，房地产增加值占上海国民生产总值的比重不断扩大。上海房价经历快速上升阶段，目前，政府颁布政策严格控制房价。本文运用回归分析方法，探讨2004-2012年上海商品住宅房的需求模型 　　人们购买住宅考虑的因素很多，轨道交通设施是否便利，社区基础设施配备，环境状况，人均居住面积，可支配收入，银行利率，都会影响居民的购买意愿。需求量是指，消费者在不同的价格下所希望并且能够购买的数量。此处，商品住宅房的需求量用住宅房的销售面积来表示。商品价格是影响同种商品需求量的最主要因素。本文侧重研究商品住宅房平均价对上海商品住宅房的需求量的影响。 　　把商品住宅房需求量作为被解释变量Y，住宅房平均销售价格作为解释变量X，建立对数线性回归模型： 　　LnY=+LnX+ 　　其中：（，）（i=1，2，3，…，n）为第i 次观察样本，为回归参数，为随机误差项。 　　选取2004-2012年的商品住宅房平均销售价格和商品住宅房销售面积数据，如表1所示。 　　其中，X的单位为元/平方米，Y的单位为万平方米。 　　用Eview软件对模型进行参数估计，得到下面的回归分析结果： 　　LnY=14.106—0.6945LnX 　　（6.298） （-2.844） 　　=0.536 F=8.87 DW=2.93 　　从回归估计的结果看，在5%显著水平下，统计检验显示自变量X通过了t检验，自变量商品住宅房平均销售价格X是显著的。对于方程的显著性，F统计量的概率约为2.5%，小于5%，说明模型的线性关系在95%的置信水平下显著成