如何实现魏玛假日二期销售均价专题汇报.ppt

■魏玛“欧洲广场” 热带植物\梧桐 欧洲韵味灯杆 欧洲广场雕像\小品 品牌体验：项目资源整合 针对项目现有资源进行整合，形成项目增值点，提高项目整体附加功能: 1、与交管部门在小区商业广场西侧入口处设立K118路总站，这样不仅社区交通配套得到了迅速完善，也为后期商业的销售打下了基础； 2、整合运动会所、网球场、高尔夫果岭、门球场等社区运动设施与配套，与市体育局合作在魏玛假日成立“全民健身中心” ，各类运动设施和场馆也能通过出售和租赁得到有效盘活； 3、与《现代快报》合作成立德语培训机构作,免费提供售楼中心场所给其使用,进行德语培训 K118路公交站台设立 魏玛假日全民健身中心 运动会所经营模式探讨-以租代售 项目正常销售: 2500平米*4000元/平米=1000万 按正常银行按揭,需首付500万,资金压力过大; 采用以租代售模式,虽然可能面临总价更高的问题，但购买商户却会大大减少首付压力，更容易找到目标商家而迅速去化。 以租代售方式需要解决2个问题： 第一：相对提高单价约50%,均价6000元/平米,销售总价为1500万; 第二：以开发公司内部某个人名义和开发商签订商业用房买卖合同，其中个人首付750万不需要实际付款，由开发公司制造交易过程假象，并提供缴款收据; 这样对于购买客户而言，就可以宣称首付2成（首付压力大为减轻），10年租赁期满即等同购买（实际操作过程中可以以客户租金冲抵银行按揭，10年租赁期满，由开发公司个人过户到购房客户即可） 对于开发商而言，客户首付2成300万,银行按揭放款750万，实际收益为1050万，和方式一相差无几，如果欲实现更大预期，可以相对提高租金，通过租金与银行按揭间的差价来实现） 德语培训中心 客户体验：刀锋集客整顿 刀锋集客以“无限放大售楼处”为运作理念，“变推销为拉销”模式，通过“地毯清洗策略”， 形成了项目一期热销。项目二期将实行更具精炼化、制导化整顿和管理，实现团队战 斗力高效提升。 时间 7月份 8月份 9月份 10月份 11月份 12月份 带客来访量 32 46 67 70 49 25 成交量 0 20 22 14 9 8 成交率 0 43% 33% 20% 18% 32% 截止12月份共计来访客户289组，共计成交73套，整体成交率达到25%，可以看出刀锋 团队作为推广的一总的渠道，在成交量上起到了立竿见影的效果。 管理模式整顿 人员队伍庞杂，素养低 精简队伍，强化培训考核，提升个人业务技能 考核模式单一 实施绩效考核，以拜访量为目标任务分解 集客模式调整 正常出击带客、售楼处蹲点、社区定点 陌生拜访一对一的拜访模式 刀锋团队形象、细节规范提升 刀锋胸牌、服装要求以及投影仪、笔记本支撑 多渠道出击模式，如商业联盟、购房俱乐部组建、下线发展等 面对面团队出击的拜访模式 现场示范区周末活动持续开展，如周末影院、德国展等 大众媒体 形象支持 多频次开盘，震撼式面市，交叉式销售 1、服务营销：服务功能延伸 的会议营销、老客户介绍新客户等； 4、实景示范的体验营销： 样板房、景观示范区 5、圈层营销：在各社团组织间推介、团购等 2、事件和活动营销：充分利用事件 和震撼性的开盘制造市场关注 3、俱乐部营销： 会员行销 7、数据库营销：有效利用中高端客户群的客户资料 6、刀锋直销： 一对一保险经纪人式直销 8、周末营销： 周末活动或外场地式促销 客户体验：客户渠道拓展 渠道拓展 渠道拓展 9、小众传播营销： 横幅、短信、社区广告等 一期客户渠道拓展上，主要以大众媒体形象支持，刀锋营销、活动营销、体验营销结合的渠道模式为主要集客方式，为项目一期的良好销售奠定了基础，二期在保持原有渠道的基础上，进一步丰富客户渠道，实现多样化、低成本、高效率运作： 1.俱乐部营销 充分利用”魏玛假日俱乐部”通过与商家联盟,招募会员;拟与现代快报合作成立“购房俱乐部”，实现资源转接； 2.圈层营销 我司已与镇江车友俱乐部、宠物俱乐部、银行VIP客户俱乐部、中国移动全球通VIP客户俱乐部、大润发会员、镇江商业城VIP会员以及在镇商会、社团等机构实现资源共享，后期可通过上述机构进行相关推介活动； 3.数据库营销 我司在镇江成功代理京润国际、望京天地、美意家园、苏源朗香园、臻美源等项目，积累了近5000位中高端客户资料，并实现了客户数据库管理，可为项目二期销售提供资源再生利用; 4.周末营销 周末通过在市区售楼中心或人流集中场所租赁设置获奖小游戏吸引客户关注; 5.小众传播营销 横幅、短信、社区广告位、银行等公共场所易拉宝、资料架摆放以及报纸报花、魏玛假日物语夹报、企业内刊广告等形式形成低成本立体化传播。 客户体验：终端服务升级 现场实行全方位的终端服务标准式管理，通过酒店式的服务标准、空姐式的接待流程以 及我公司独有