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项目二 土地估价 房地产估价 估价的程序 1.获取估价业务 2.业务受理 3.制定估价作业计划 4.资料的收集与整理 5.现场查勘 6.综合分析和估算 7.撰写估价报告 8.交付估价报告书 9.收取估价服务费 10.估价资料归档 土地估价方法 市场比较法 收益还原法 剩余法（假设开发法） 成本逼近法 路线价法（185，自学） 基准地价修正系数法 能力要求 任务1 运用假设开发法评估地价 一、概念 假设开发法：（Residual method）又称剩余法，预期开发法、净余开发法、余值估价法、余值法或倒算法。专门用于评估土地价格的一种方法，是从待估价土地上所建造的房屋等预期销售收入减去除土地价格之外的有关开发建设成本、税费及正常利润后，将此余额作为待估价土地价格的一种方法。 这种思想早在杜能（1783~1850）时期就有了，杜能有《孤立国同农业和国民经济有关系》中就提到。(经济学----计算地租理论时) 二、理论依据 —— 预期原理(与收益法相同) 预期：房地产价格(正常的市场价格)及各项费用支出 三、假设开发法适用的对象与条件 (一)适用对象----待开发房地产(主要是土地) 详细：具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地(包括生地、毛地、熟地)，在建工程(包括停建工程)，可装修改造或可改变用途的旧房(包括装修、改建、扩建) (