项目七待开发用地的估价(剩余法)课题.ppt

第五章 剩余法 基本要求： 1、了解：剩余法的应用领域。 2、熟悉：剩余法的应用特点、适用范围；现金流量折现法和传统方法的区别。 3、掌握：剩余法的概念、公式、估价步骤及各项参数的求取。 难点及重点： 1．剩余法相关概念和理论的理解掌握； 2．剩余法中相关费用的求取及土地价格的计算。 第一节 剩余法概述 一、剩余法概念 又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法,是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建筑费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费用、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。 本质是以房地产的预期开发后的价值为导向 二、剩余法原理 用模拟一个典型投资者思想活动的例子，可以较好地反映出来。 二、原 理 得到社会上同类房地产开发的一般正常利润， 首先得仔细分析这块土地的内外条件， 最适宜做何种用途、规模多大、什么档次， 预测这座建筑物假如建成连同土地一起出售，将会卖到多高的价钱； 为了建造这座建筑物我将要花多少费用，包括投资利息； 在交易中要缴纳有关税费（包括购买土地时作为买方要缴纳的税费和出售开发完成后的房地产时作为卖方要缴纳的税费）； 要获得开发利润。 愿意为这块土地支付的最高价格是多少。 它等于预测的未来开发完成后的价值，减去各种开发成本、费用以及利息、税费和利润等之后所剩的数额。 剩余法更