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项目开发计划（节点计划）分解的一般经验 方法：基于项目敏感点、关键节点结合管理要求确定 一级节点 方法：WBS分解 二级节点 方法：WBS分解 三级节点 关于WBS(工作分解结构) 注:严格来讲，WBS－work breakdown structure 分解的结果是“任务包”或者“活动”，每个任 务包或活动都对应其里程碑，这个里程碑被称为 “节点” 49 房地产项目开发可以用典型的网络结构WBS表示 房地产项目开发运营 1.项目获取 2.项目策划 3.设计管理 4.采购管理 5.工程管理 6.营销管理 7.产品交付 营 销 输 入 条 件 概 念 设 计 任 务 书 横向到边：按开发阶段和顺序分解 纵 向 到 底 ： 按 专 业 细 分 事 项 ， 责 任 明 确 51 初步运营策划 项目定位策划 概念设计 项目运营策划 项目启动会 方案招标 概念深化方案 概念方案成本测算 概念方案评审 项目发展 设计 工程 成本 营销 客服 战略（财务/计划） 项目一级节点计划 方法：基于项目敏感点、关键节 点结合管理要求确定 ? 又多被称为“里程碑”，一般是对项目整体进度影响 一级节点 方法：WBS分解 二级节点 方法：WBS分解 三级节点 最为明显或最为重要（如对现金流影响、对企业管理 要求影响）的节点 ? 一般用于项目运营策划和年度项目开发计划，是公司  管理层对项目开发决策的判断依据 ? 一般经验在20-40个 项目开发流程素描 —— 12个项目里程碑 项目开发及商品化 1.项目获取 2.项目策划 3.方案设计 4.初设-开工 5.项目开发实施 6.项目销售 7.产品交付 拓展报建 营销 设计 工程采购 成本 客服 运营 项目定位 规划方案 单体方案 初步设计 施工图设计 总包监理确定 开工 达预售条件 结构封顶 竣工备案 集中入住 开盘 关注点: 进度!（关键路径） 立项 可研报告 项目取得 单体方案 施工图设计 总包/监理 开工 达预售条件 竣工 开盘 结案（非时间敏感点） 集中入住 项目定位 规划方案 结构封顶 初步设计 集中入住 增加的项目节点 项目二级节点 方法：基于项目敏感点、关键节点结合管理要求确定 一级节点 方法：WBS分解 ? 是对项目一级节点的细化，主要是指导“部门级”的工作 二级节点 方法：WBS分解 三级节点 ? 一般用于部门的年度和季度项目开发计划（年度编  制，季度调整），实现在计划编制环节各专业部门 的主要工作协调 ? 一般经验在80-200个 58 项目三级节点计划 方法：基于项目敏感点、关 键节点结合管理要求确定 一级节点 方法：WBS分解 二级节点 方法：WBS分解 ? 是对项目二级节点的细化，主要是指导“岗位级”的工作 三级节点 ? 一般用于岗位的季度/月度项目开发计划（较多为月度编制） ? 300－600较常见 66 节点计划的分级管理职责—— “抓一级、控一级、看一级” 集团 城市公司 项目部 项目月度计划 全周期计划 项目年度计划 编制（至各分期五大节点） 参与 参与 控制意见（确定五大节点） 组织编制一级节点（35个节点） 参与一级节点编制,细化到二级节点（99个） 审批二级节点（上报一级节点） 审批一级节点 动态调整二级计划，滚动编制三级计划 （审批二级节点，上报一级节点执行报告）三级备案 （考核一级节点）二级节点备案 抓一级——主导 控一级——审批 看一级——知情/原因分析 工具介绍之模板系列：标准化的计划管理模版，提高计划编制效率，保证计划质量 三级节点计划按照专业类型/部门进行编制： ①报批报建类计划，前期部组织编制； ②设计出图计划，设计管理部组织编制； ③营销作业计划，营销部组织编制； ④工程进度计划，项目部组织编制； ⑤招标采购计划，采购部依据项目部提出的进场计划要求，组织编制，工程管理部重点配合 ⑥产品交付计划，客户服务部组织编制。 通过标准工作周期的研究，规划项目的整体进度，同时也可以降低沟通成本 案例——沿海集团的开发周期规划“16361” 从没接触过房地产，本月组织到广州听了一次课，今天不揣浅陋，给大家做一个学习汇报，一孔之见，一见之得，供大家以管中窥豹，不足之处，希望大家能给予批评指正。首先呢， 先从我这次房地产运营计划管理学习之后所做的一个逻辑思考架构开始讲起； * 从没接触过房地产，本月组织到广州听了一次课，今天不揣浅陋，给大家做一个学习汇报，一孔之见，一见之得，供大家以管中窥豹，不足之处，希