房地产金融1-3解析.pptVIP

房地产金融 西亚斯国际学院工商系房地产教研室 白新华 教材：《房地产金融》复旦大学出版社 2006 参考教材：《房地产金融学 》清华大学出版社 张红 殷红 第一章 绪 论 1-1 房地产金融的产生与发展 1-1-1 世界范围看,房地产金融的产生 第一次”房荒” 第二次”房荒” 第三次”房荒” 1-1-2 世界范围看,房地产金融的发展 第一,房地产证券化成为金融发展的一个重要方向; 第二,住房金融机构的经营逐步趋同. 1-1-3 中国房地产金融的产生与发展 住房金融业务的兴起 政策性住房金融制度的建立 住房金融体系的初步确立: 建立住房公积金制度、区分政策性和自营性住房信贷业务、住房贷款担保机制开始建立、住房金融的完善与发展。 1-2房地产金融学的学科性质 1-2-1房地产金融学研究的必要性 1-2-2房地产金融学的理论基础和学科性质 1-2-3房地产金融的内涵 房地产金融包括:房地产产业金融和不 动产担保金融 第二章房地产金融的基本知识 2-1 房地产金融的分类及特征 2-1-1房地产金融的分类 按经营性分:政策性和自营性房地产金融 按融通方式分:直接金融和间接金融 按放款形式分:信用放款和担保放款 2-1-2银行的房地产金融业务 房地产信用业务和非房地产信用业务(资产业务、负债业务、表外业务) 2-1-3房地产金融的特点 集中性 资金周转期长 资金运动固定性 资金增值性 风险性 2-2 利率、收益率 2-2-1 利率 实际利率与名义利率（通货膨胀、计息周期不一致） 2--2资金等效值与现金流量图 2-2-3收益率 利息率、折现率、内部收益率、全部投资收益率 2-3 担保融资 2-3-1担保与反担保 担保：保证、抵押、质押、留置和定金 反担保：求偿保证、求偿抵押、求偿质押 2-3-2保证贷款 1、保证及其法律关系 2、保证的特征(从属性、相对独立性、单物性和无偿性、补充性) 3、保证人 保证人的范围：企业法人、机关法人、事业单位、社会团体法人、其他组织 保证人的代偿能力 2-3-3质押贷款 1、质押概述 质押的含义 质权的性质：物权、他物权、担保物权 质押的特征；占有、动产或财产权利、留置效力和直接支配 2、动产质押贷款 质押标的物的条件：必须有让与性、必须是特定化的动产 3、权利质押贷款 权利质押与动产质押的区别（标的不同、设定方式不同、保全和实现的方式不同）。 票据等优价证券的质押：汇票、本票、支票 4、股权质押贷款 （1）股票质押：依法可转让的股票、订立书面合同、办理出质登记 股票质押的特点：风险较大（价格不稳定、预期价值）、担保功能较强。 股票质押的效力与体现： 股票质押贷款中的风险控制机制 有限责任公司（合伙企业）股权质押 外商投资企业的股权质押 第三章 房地产抵押 3-1 房地产抵押权的概念及特征 3-1-1抵押 抵押人、抵押权人、抵押物 3-1-2房地产抵押 房地产抵押:目的是担保债权而非用益物权、标志是不转移占有、特点是优先受偿。 3-1-3 房地产抵押权 房地产抵押权的内涵：担保物权、特定房地产、不转移标的物的担保物权、优先受偿的权利。 抵押权的特点：从属性（成立、处分、灭失）、不可分性、物上代位性、特定性 3-1-4 抵押的种类 1、以抵押物的不同标准可分为：不动产抵押和动产抵押 2、以抵押产生的原因为标准可分为：法定抵押和约定抵押 3、以债权受担保的抵押个数的不同为标准:分为单一抵押、共同抵押与集合抵押 4、以设定抵押的目的为标准分为：流通抵押和保全抵押 5、以担保的债权额是否确定为标准，分为：不定额抵押与定额抵押 6、以抵押的表现形态是否相同为标准，分为：普通抵押与定额抵押 3-2房地产抵押权的设定 3-2-1 抵押当事人 抵押权人(债权人) 抵押人(债务人或第三人) 注意两点:第一,第三人作抵押人时,第三人又称物上保证人。（与保证担保中的保证人不同）；第二，抵押人必须具有的两个条件：具有民事权利和民事行为能力；对抵押物享有处分权。 3-2-2 抵押标的物 1、抵押标的物的范围 2、抵押标的物的条件：特定性、交换价值、法律允许转让的财产、便于管理和实施 3、房地产抵押的一般规定 3-2-3房地产抵押合同 3-2-4房地产抵押登记 1、房地产抵押登记的效力 生效时间：抵押登记之日生效。 形式上，对已设定抵押的房地产做适当记载，并为抵押权人颁发他项权利证。 2、房地产抵押登记的程序 基本程序 土地使用权抵押登记程序 房地产抵押登记程序 3-3房地产抵押权的效力 3-3-1房地产抵押权的内部效力 1、抵押担保的债权范围：主债权、利息、违约金和赔偿金、实现抵押权的费用 2、抵押权及于标的物的范围：从物、从