项目可行性设计学案.doc

龙湖地产项目可行性研究报告 目录 项目概况 项目名称 项目背景 项目地块位置及周边现状 项目规划限制和控制要点 项目发展状况 市场分析 2.1宏观经济环境分析 2.2全国房地产行业发展分析 2.3厦门市房地产市场分析 2.4板块（海沧区）市场分析 2.5可类比项目市场调查 2.5.1正元新都汇 2.5.2五华小米公寓 2.5.3海投过云溪 2.6需求预测 2.7项目SWOT分析 规划方案优选 3.1方案一 3.2方案二 3.3方案选择 项目进度安排 项目投资估算 项目经济评价 项目资金筹集和筹资成本估算 7.1资金筹集方案 7.2筹资成本估算 项目风险分析 8.1盈亏平衡分析 8.2敏感性分析 设备选择和技术经济评价 结论 第一章 项目概况 1.1项目项目名称 海上生明月 1.2项目背景 1.2.1项目发起人 龙湖地产有限公司创建于1993年，成长于重庆，发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。集团总部设在北京，现有员工12012人，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。累计已开发项目超过100个，建筑面积已超过2000万平方米，待开发土地储备约3949余万平方米，年销售额达481亿元人民币。龙湖致力于成为中国房地产行业最受尊崇和信赖的全国市场领导者之一，致力于为客户提供优质的产品和服务，在此过程中，成为卓越的企业并创造机会。 1.2.2项目提出的理由 龙湖地产有限公司经过22年的发展，已奠定了坚实的发展基础，站在了新的发展起点上，提出了“扩纵深，近城区，控规模，持商业”的战略发展规划。2014年，厦门政府提出“美丽厦门”战略规划计划2020年将厦门打造成为“一心两环，一主四辅”的城市格局,从特区海岛城市发展成为国际海湾城市，使厦门的经济发展迎来了新的机遇，房地产开发企业也将迎来新的发展机会。在此背景下，公司通过出让拍卖方式获得海沧区马銮湾商住H2015P07地块，占地10万平方米的建设本项目。本项目的顺利完成，对于公司提升公司品牌形象、提高市场覆盖率、提升公司的经济效益、降低经营风险、增加厦门政府财政收入、增加社会性效益具有重大的意义。 1.2.3项目简介 本项目为复式多层住宅和公共商业用房及配套设施建设项目，总占地面积为10万m^2，总建筑面积为13万m^2，（其中公建面积为1.3万m^2；地下停车场0.7万m^2。容积率为1.29，绿化面积近4.5万m^2，绿化率45%）。 1.3.项目地块位置及周边现状 1.3.1地块位置 海沧位于厦门岛西面、闽南金三角突出部，西与漳州接壤，北与集美相连，东南与厦门岛隔海相望，据厦门市中心18公里。与台湾仅一水相隔，是实现海峡两岸“三通”的重要基地，在吸引台资方面有着得天独厚的优势。 马銮湾片区有国际设计大师卡尔索普亲自设计方案，致力打造国际化港湾，特别强调产城融合、职住平衡，TOP开发模式与小街区路网相结合，融总部经济区、信息科技产业、旅游文化产业为一体。 本工程项目位于厦门市海沧区新阳北路以北、新景路以西。位于马銮湾片区，周边配套有海沧中学，靠近马銮湾中心区，紧邻主干道翁角路，北侧新阳大道、东侧东孚南路正在建设四周交通便利，潜力巨大。 1.3.2项目周边的社区配套 1） 从禹洲东方高尔夫开始，途经海沧万科城，再沿着翁角路一路往西，经过新华都和悦实广场，穿过五华小米公寓和海沧中学，到达海投青春海岸和泰禾厦门院子。马銮湾旧城区的繁华已经开始蔓延，逐渐辐射到了新城部分，使其变得繁华起来。随着长庚医院的入驻，万科城一期的交房，以及青春海岸和厦门院子的落成，河道规划也在紧锣密鼓的进行中。 尽管现在的马銮湾新城区看起来还是略显荒芜，但相信在三大“地王”级项目，海投第一湾、海尔华玺和融侨官邸的逐一建成后，马銮湾新城便将焕然一新，更上一层楼。 目前，尽管配套设施还稍显不足，但周边房价却已经超越了厦门岛外的其他片区，“媲美”集美新城区，居高不下。单是从房价这一要素来考察马銮湾新城，便可以看出其“珍贵”之处。据悉，目前在售的海沧万科城，均价在18000元/平，海投青春海岸均价16000元/平，泰禾厦门院子的高层项目泰禾首玺，均价也达到了16500元/平。 从交通方面来说，马銮湾公交线路丰富，不管是前往厦门岛内或是集美和同安，均有直达线路可以乘坐。交通路网更是四通八达，连接海沧的新阳隧道，连接集美的新阳大桥，还有已经动工的连接岛内的地铁2号线。再加上与1号线和3号线的换乘，1小时大厦门商圈，已经并不遥远。 不过，因马銮湾片区为厦门各大工业的厂区所在地，尽管规划将片区内的工厂外迁，但目前仍有许多电子塑料类的工厂分布在周围。再加上片区目前多数楼盘都在建设中，大型车辆来往较多，所以此区