商业地产的开发、招商与运营分析.ppt

3、租户行为管理 商业物业各租户的经营活动虽然是分散的，是自主经营、自负盈亏的，但是为了维护商业物业整体形象、良好的经营环境和经营秩序，必须制定租户行为管理规范，加强租户的统一管理。 包括：按时营业，不得擅自停业或缺业，不得售卖假冒伪劣商品及违禁品，营业人员接待顾客的规范，还应对按时交纳租金、管理费，以及装修、招牌安装、设施的使用、停车场的使用、治安消防、环境卫生等都有明确的规定，如有违反应采取立即有效的惩戒措施。 为了减少租户迟交或拖欠租金，除了制定切实可行的租金收取方案，还应和租户建立良好的信任、互动关系： 采取宽紧结合的租金收取策略； 选择合理的收租时间； 采取一定的奖励措施； 4、租户服务 加强为租户服务的意识，尽可能为租户提供一切便利服务，如协助组户办理各种经营手续、代缴各种工商税费等，使租户专心从事经营活动 经常与租户沟通，了解租户的经营状况、经营信心和意见建议等，积极主动地帮助租户解决问题，全力营造良好的经营环境 二、运营营销 1、商业物业形象 形象的作用： 有利于与竞争对手形成差异化，树立个性化特色； 有利于消费者认识、了解进而接受商业物业，提高知名度和美誉度； 有利于吸引知名商家入住； 形成良性互动：具有良好物业形象的商业，会增强商家经营的信心，并可吸引知名商家入住；知名商家进驻，能够增强商业物业的竞争力，提高商业物业的无形资产的价值 形象的塑造： 经营理念； 行为活动； 视觉信息； 商业物业是一个完整的整体，经营理念是根本，行为活动、视觉信息是应用，三者共同作用才能塑造商业物业完整的形象 2、营销策略 广告宣传策略 媒介选择：报纸、电视、杂志、广播、互联网、户外、DM传单、短信、邮件 不同时期、不同阶段的宣传主题不同，投入不同 宣传形象的统一性、连贯性 商场整体广告与单一商户促销广告的结合 体验营销策略 一个整体的购物体验---达成顾客的感官体验及思维认同 体验什么：商品丰富与质量、体验售前售中售后服务、体验购物享受、体验方便、体验实惠、体验环境氛围、体验购物乐趣…… 营造氛围 提供优质的服务 否则，体验就大打折扣，或者失败了 商品促销策略 短期刺激商品的销售量 商场组织租户联合起来开展大型的商品促销活动,展览、展销、赠品、打折、优惠、竞赛与抽奖等 3、营销组合 营销调研 确定营销目标 营销计划及实施 效果评估 三、物业管理 工程设备管理 主要设备：水电设施、空调通风系统、电梯、消防系统 设备管理检查、保养、维修、值班制度，人员配合，应急保障措施 装修管理 单个商铺装修、商场综合装修、广告设施装修 安全管理 治安、消防 环境卫生管理 场地清洁、卫生间清洁、电梯楼梯清洁、玻璃清洁、外墙清洁 停车场管理 汽车、自行车 绿化管理 整体环境搭配管理 成功打造商业地产秘籍 商业空间操作流程 商场研究 项目实地调研 商业定位 企划定位 租售价格确定 租售策略 广告策略计划 销售处建立 人员培训 销售道具准备 广告宣传 客户积累 现场认购交付定金 促销活动 商铺价格炒作 签定合同 交铺、进场装修管理 开业活动及试营业 成功打造商业秘籍 商业经营精髓： 将适合的商业放到最适合的商业空间里， 为商业空间寻找最适合的商业形态。 各种商业形态 各种商业空间 商业运营中心 资深商业租售团队 商户俱乐部 投资者俱乐部 成功打造商业秘籍 　　 第一步：判断 商业项目的成功决非偶然，根据对成功商业典型样本的研究，我们可以找到商业成功运作的必备条件，并以此为基础，判断商业项目适合的类型，或是不具备运作条件。 首先对商业空间所在区域情况以及产品情况进行细致的分析，并作出判断，找到商业空间适合的商业类型，或是放弃。 并不是所有项目都具备成功运作条件的。 找到适合类型 不具备成熟条件 成功打造商业秘籍 　　 第一步：判断 排除后天可以通过产品规划设计，人为改造完善的因素，可以将甄别条件归纳为以下几点： 1、城市或区域的政治经济大环境是否稳定，相关有利政策； 2、城市或区域内的常住人口以及流动人口情况，包括他们的经济 收入、消费习惯、男女比例等方面 3、城市、区域的现有商业情况，包括业态、规模、经营定位、经营 年限等 4、项目情况分析，包括项目规划情况、内部动线、周边商业情况、 硬件设施设备、内在文化内涵等方面； 5、地段交通情况，市政交通规划情况、轨道交通情况； 6、城市、区域、项目本身的文化背景情况； 7、城市以及区域的重要资源情况（有无大型产品加工基地，包括 批发市场等） 成功打造商业秘籍 　　 第二步：商业空间类型定位 找到商业空间适合的商业类型： 这个过程类似于拼图游戏，根据项目具备的已有条件找出与之匹配