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《房地产法学》口试参考答案 命制40个问题，由学生现场抽取作答。 要求：回答流利，思路清晰，正确完整。 第五章 房地产交易 1、房地产交易包括哪些形式？房地产交易的基本规则有哪些？ 房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。基本规则有三点：1）房地连动规则，指房地产转让、抵押的，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。实践中表述为“房随地走”或者“地随房走”。2）价格（管理）规则，包括价格指导、价格评估、价格申报。3）登记公示规则，指房地产转让、抵押，当事人应当依法办理权属登记。 2、哪些房地产不得转让？ 依照《城市房管法》第38条规定，下列房地产不得转让：（1）以出让方式取得土地使用权的，不符合法定转让条件的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；（3）依法收回土地使用权的；（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意转让的；（5）权属有争议的；（6）未依法登记领取权属证书的；（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。如土地所有权、违章建筑物等。 另外，根据其他法律、法规，进行房地产转让时，还涉及一些限制性条件。 3、出让地权房地产的转让条件怎样？ 依照《城市房管法》第39、42、43条等规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列：1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。 （2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。（ 3）转让房地产时房屋已经建成的，应当持有房屋所有权证书。 （4）房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。主要涉及两点：一是受让人取得土地使用权的使用年限要算减法；二是出让合同约定的土地用途不得任意改变，若要改变，则应当依法进行。 4、划拨地权房地产的转让条件怎样？ 依照《城市房管法》第40条和其他相关规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列：应当按照国务院规定将转让所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理应当由受让方办理出让手续，并依照国家有关规定缴纳出让金。3）转让方须持有国有土地使用证和地上建筑物、其他附着物产权证明等合法证件。 5、什么是商品房预售？商品房预售的条件怎样？ 预售，俗称“卖楼花”，指开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。 根据《城市房管法》第45条和其他相关规定，商品房预售应当符合：25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 6、预购商品房能否转让？对此结合立法规定说明。 预购商品房能否转让，根据《城市房管法》第46条规定，并不明确，而是授权国务院作出规定。 根据2005年5月11日国务院办公厅转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》被称为“国八条”禁止期房转让第条 不得抵押：土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外； (4)所有权、使用权不明或者有争议的；()依法被查封、扣押、监管的；() 列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；（7）已依法公告列入拆迁范围的房地产；（8）法律、行政法规规定不得抵押的其他。1）未依法取得房屋所有权证的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的；（3）共有房屋未取得共有人同意的；（4）权属有争议的；（5）属于违法建筑的；（6）不符合安全标准的；（7）已抵押，未经抵押权人同意的；（8）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；（9）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。 第四章 房地产开发 9、关于房地产开发企业的设立条件和程序，有哪些不同于一般企业的特殊规定？ 在设立条件上，主要是两点：一是注册资本（最低100万）；二是人员条件（4—2结构的人员要求）。 在设立程序上，主要是工商登记领取执照后须到房地产开发主管部门备案。 10、简述房地产开发企业资质管理的基本规定，并简评企业资质管理制度。 开发企业资质管理规定的内容主要有：1）关于资质等级及核定条件。按照2000年《房地产开发企业资质管理规定》，开发企业按注资、经营年限、开发业绩、人员条件、项目质量等方面由主管部门具体核定为四个资质等级。新设立开发企业申请《暂定资质证书》，其条件不得低于四级资质企业的条件。2）关于资质等级的审批，实行分级管理（一级/二级以下）。3）关于承担业务，作出一些限制要求。规定质资等级与业务相当，不得越级，不得无资质开发。如一级资质的开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，并可在全国范围承揽开发项目。二级及