什麼是REITs.docVIP

金融創新期末報告 什麼是REITs? REITs（不動產投資信託基金）是Real Estate Investment Trusts的簡稱，為不動產證券化的主要產品之一，類似共同基金的概念，藉由發行憑證募集資金，投資各行業不動產，包括辦公大樓、賣場、旅館、工廠、醫院等，再將租金、停車費等收益轉為股利形式，每季發放給投資人，例如台灣REITs第一炮的富邦一號，最低投資門檻僅一萬元，散戶可輕鬆當房東，但賺不賺錢，主要看該檔REITs投資標的物租金上揚潛力，租金收益也影響REITs的股價表現、及配息率高低。 依據不動產證券化條例之定義，REITs（不動產投資信託）係指「向不特定人募集發行或向特定人私募交付不動產投資信託受益證券，以投資不動產、不動產相關權利、不動產相關有價證券及其他經主管機關核准投資標的而成立之信託」。因此，透過 REITs，投資人若要投資不動產，不必只侷限在「直接購買」，或 是投資「不動產相關類股」等兩種管道，不動產證券化後，REITs 交易方式和股票相同，投資人可以在集中市場，或者次級市場交易。對一般投資人來說，投資房地產動輒千萬，進入門檻相對為高，REITs 則讓小額投資人也可參與。 風險考量: 就風險性考量，定存的風險最低，股票最高，REITs則是介於股票及公債之間，是屬於中度風險與高報酬的金融商品。但REITs的配息必須由獲利來決定，年收益率只是預估數，會隨著租金收入、買賣交易利得或土地增值而變動，這又與股票配息性質相近。就獲利來源看，除了租金收益所創造的現金股息外，未來不動產的增資潛力也是REITs的另一個重要獲利來源，這使得REITs相對具有對抗通膨的特性。 各項不動產投資工具比較表 項 目 不動產投資信託（REITs） 不動產 不動產類股 投資金額 低 高 不一定（視股價高低） 投資收益 穩定 視地段及建物而定 受股市及不動產景氣影響 投資型態 參與不動產投資經營 直接購入不動產投資 參與不動產投資經營 收益來源 基金配息、市場交易 租金收入、買賣交易 股利收入、市場交易 風險來源 不動產景氣及經營 不動產景氣 不動產景氣及經營 固定配息 有 不一定 不一定 投資風險 低 高 高 信用評等 有 無 無 流 動 性 佳（集中市場交易） 不佳 佳（集中市場交易） 手 續 費 0.1425% 仲介費、代書費 0.1425% 相關稅負 股息享 6%分離課稅 交易利得免課證交稅 租金收入課所得稅 交易利得課所得稅 土增稅、地價稅、房屋稅 股利收入課所得稅 交易利得課證交稅 0.3% 資料來源：富邦投信、IBTSIC 整理 投資 REITs 之優點 報酬率穩定：由於REITs具備固定收益及抗通膨的特性，現在已與股票、債券同為投資組合中必備的產品。依REITs的長期表現看來，一般來說長期總報酬率雖低於高成長型股票，但高於各類型債券。REITs是介於股票及公債之間，是屬於中度風險與高報酬的金融商品。分散投資組合風險：REITs多為不動產投資組合，相較投資單一不動產，可有效避免投資標的集中風險。不過，若是單一區域不動產，則容易受到景氣循環、政治因素等系統性風險影響。現金股利收入：全球型REITs基金具有固定配息機制，REITs每年固定分配股利，使得REITs之投資報酬率相當穩定，股利率甚至可超越通貨膨脹率。為避免繳納公司所得稅，REITs 經常將所得的100%都以股利的形式發放給股東，因此配息率通常很高。不動產租金收益穩定，以商用不動產為例，不論景氣好壞，每年租金還是在3～5％之間變動，收益非常穩定。若投資境外的REITs基金，配息來源屬境外所得，依目前法令規定，自然人享有免稅優惠，極適合有退休理財需求投資人。 流動性快及變現性佳:REITs申購門檻低，讓小額投資人可以花小錢投資房地產。相較直接購買不動產，需要仲介機構，費時費力，手續繁雜，且投資門檻金額龐大變現性差，REITs於集中市場掛牌交易，交易方式和股票相同，投資人熟悉度高，流動性也較佳。 富邦一號與新光一號: 富邦一號之創舉: 台灣第一個公開上市之不動產投資信託基金 台灣第一個超額認購達五倍以上之不動產投資信託基金 台灣第一個以融資方式增購之不動產投資信託基金 台灣第一個取得設定地上權之不動產投資信託基金 台灣第一個以複合型不動產組合為投資標的之不動產投資信託基金 富邦一號介紹: 富邦一號的投資標的，富邦人壽大樓、富邦中山大樓、天母富邦大樓、中崙大樓商場。 收益分配 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 312 452 459 443 448 441 506 收益分配為每壹仟個受益權單位所分配之現金收益，單位為新台幣。 收益分配日為每年度六