第三节房地产抵押贷款-浙江工商大学金融学院.ppt

组建特殊目的机构（SPV） * 金融学院/程大涛/708833466@QQ.com * 特殊信托机构（简称SPV）是专门为实现资产证券化而设立的一个特殊实体。为了使特设目的机构成为不破产的实体，组建特设信托机构要满足一定的限制条件： 1.业务限制 SPV不能用来从事资产证券化交易以外的任何经营业务和投融资活动。 2.保持分立性 特设目的机构只是一个壳公司，但在法律和财务上必须保证严格的分立性要求。 3.设立独立董事 特设目的机构本身不以营利为目的。 4.其他禁止性要求 特设目的机构有严格的约束条件，选择设立特设目的机构的地点就显得尤为重要。 证券化资产从原始权益人向SPV的转移是证券化运作流程中非常重要的一个环节。这种资产转移要求必须是“真实出售”，只有“真实出售”才能实现证券化的资产与原始权益人之间的“破产隔离”。 由于真实出售对于能否实现破产隔离至关重要，因此，各个国家的法律对判断真实出售都有比较详细的规定，一般而言，判断真实出售主要考察： 判断真实 出售主要考察 由于真实出售对于能否实现破产隔离至关重要，因此，各个国家的法律对判断真实出售都有比较详细的规定 当事人的意图符合证券化的目的 资产证券化实际上是一种表外融资方式 出售的资产不得附加追索权 资产出售的价格不盯着贷款利率 出售的资产已通过信用提高的方式与原始权益人进行信用风险分离处理。 资产的真实出售 * * 金融学院/程大涛/708833466@QQ.com 信用增级 * 金融学院/程大涛/708833466@QQ.com * 第一种 划分优先/次级结构 第二种 在银行开立现金担保账户 第三种 超额抵押 信用增级 内部信用增级 主要是通过金融担保来实现的。 如由银行或金融担保公司作为第三方提供全额或部分担保， 外部信用增级 信用评级 资产证券的评级重点不是发行债券的主体的偿债能力，而主要考察的是融资结构安排，包括： * 金融学院/程大涛/708833466@QQ.com * 资产证券评级已经成为一种专门的评级内容和评级技术，即结构融资资信评级（Structure Financing Rating），并成为资信评估学中的一个分支。 基础资产的真实出售 与发起人的破产隔离 发起人 第三方的信用增强 在信用评级后，SPV委托投资银行进行证券发行和承销。 资产支持证券一般具有高收益、低风险的特征，因此成为机构投资者青睐的投资对象。 当证券出售后，承销商将发行款项划归发行人SPV，发行人再按照约定向承销商支付发行费用。 然后，SPV向发起人（即原始权益人）支付资产的购买价格，发起人实现融资目的。 发售证券并向发起人支付资产购买价款 * * 金融学院/程大涛/708833466@QQ.com SPV作为发行人要以资产池所产生的收益偿还资产证券，因此，对资产池进行管理十分重要。通常SPV要聘请专门的服务商负责管理资产池。 收取债务人定期偿还的本息 管理相关的税务和保险事宜 将收集的现金存入SPV在托管人处设立的特定账户 在债务人违约的情况下实施有关补救措施 对债务人履行债权债务协议的情况进行监督 服务商的主要职责 管理资产池 * * 金融学院/程大涛/708833466@QQ.com 清偿 按照证券发行说明书的约定，在证券偿付日，SPV 委托托管人按时、足额地向投资者偿付本息。 * 金融学院/程大涛/708833466@QQ.com * 当证券本息全部偿付完毕后，如果资产池产生的现金流还有剩余，那么这些剩余现金将交还SPV，按照约定的比例和分配方法在各机构之间分配。 这样一个资产证券化过程就结束了。 * 金融学院/程大涛/708833466@QQ.com * * 解： 实际贷款100万元， （1）贷款10年等额本息偿还的月还款额 =1000000×0.011668=11668元 （2）本金等额月还款额 ＝1000000/120=8333.33元 第1个月付利息=1000000×7.11%/12=5925元 第21个月付利息 ＝（1000000－8333.33（21－1））×7.11％/12＝4937.5元 第30个月还款额=月还款本金＋第30个月付利息 ＝8333.33＋（1000000－8333.33（30－1））×7.11％/12 ＝12826.46元 * 金融学院/程大涛/708833466@QQ.com * 四、房地产抵押贷款风险 发放房地产抵押贷款的金融机构，而临着： 违约风险(default risk) 利率风险(interest rate risk)