物业管理方 修改.doc

中华苑物业管理方案的编制 设计总说明 近年来，我国房地产业市场化进程突飞猛进，房地产业发展得如火如荼。住宅小区物业作为房地产业发展的一个重要的产物，反过来又影响着房地产业的发展。物业管理商品化、专业化、社会化的运作机制将成功地塑造出一个充满生机和活力的、现代化的产业管理新模式，更好地发展住宅小区物业是市场发展的必然要求。 但是，在当前物业管理行业迅速发展的同时，各方资料显示，物业管理顾客满意度较低且呈不断下降的趋势，给物业管理企业的持续健康发展造成了很大障碍。随着国际知名物业管理公司进入我国市场，国内物业管理企业面临的挑战就 更加严峻。因此，加强对物业管理方案的编制工作，尤其是结合当前我国物业管理存在的问题及根源，编制出物业管理顾客满意评价度高的物业管理方案，能够帮助物业管理企业正确地评价与改进服务工作，切实提高顾客满意度，增强竞争力。 本设计主要的基础数据和设计思路主要来源于四川省绵阳市中华苑项目的实践调查和分析，结合国家及省市级物业管理相关规则与标准，完成中华苑的物业管理方案的编制工作。主要有以下几个方面的内容： 1、通过提供资料和现场勘查取得的项目概况，以及管理服务的定位和目标。 2、物业管理模式的选择，及要采取的物业服务措施。 3、物业公司组织机构，编制定员，各岗位定员情况及人员管理。 4、物业管理管理、服务的主要内容。 5、物业服务的标准及质量保证措施。6、物业管理的财务预算。 7、物业管理的前期介入内容及经费。 8、物业档案资料的管理。 9、物业相关管理规章制度。 1，设计总说明需要再加上：设计目的及意义、项目概况、设计依据、设计方法说明。 2，这个小区是几年前建好的，所以第七章那个交接，不应该是从前期交接，应该换成是 现在这个小区的业主不满这个物业公司，然后找我从现在的物业公司接手的交接，（大概意思就是这个，我也说的不是很清楚，不行的话就打电话说） 目录 设计说明 1 第一章 项目管理服务定位、目标 5 1.1物业项目概况 5 1.2管理服务定位 5 1.2.1规范化运作 5 1.2.2高标准服务 5 1.3管理服务目标 5 第二章 物业管理管理模式的选择 6 2.1管理模式的选择 6 2.1.1 选择管理模式 6 2.1.2物业管理的基本思路 6 2.2采取的管理服务措施 6 2.2.1导入ISO9001质量管理体系 6 2.2.2建立素质优良的员工队伍 7 2.2.3建立“全方位式”的员工培训机制 7 2.2.4建立“数码社区”，实现管理手段现代化 7 2.2.5倡导“公开式” 的服务理念 7 2.2.6提供个性化的装修套餐服务 8 2.2.7构建服务平台——客户服务中心 8 2.2.8管理体系的全面整合和提升 8 2.2.9致力于共用设施、设备的循环改进 8 2.2.10规范管理，促进社区服务社会化 9 第三章 管理公司的组织结构 10 3.1组织结构 10 3.2人员编制计划 10 3.3选聘人员岗位要求 10 3.4人员培训管理 12 3.4.1人事管理与人员培训 12 3.4.2中华苑项目人员培训目的 12 第四章 物业管理、服务的主要内容 14 4.1物业的基础管理 14 4.1.1房屋建筑管理 14 4.1.2房屋设备维修管理 15 4.2物业的综合管理 16 4.2.1清洁管理 16 4.2.2绿化管理 17 4.2.3消防管理 18 4.2.4安全管理 20 4.2.5道路、交通、车辆管理 21 4.3物业配套的综合服务 21 4.3.1综合服务思路 21 4.3.2社区服务 22 4.3.3休闲娱乐 22 4.3.4信息化服务 22 4.3.5社区学校 22 4.3.6社区电子商务 22 4.4社区文化建设 23 4.4.1社区文化建设构想 23 4.4.2社区文化建设的总思路 23 4.3.3社区文化建设的保障体系 24 4.4.4社区文化活动精彩展现 24 4.4.5社区文化建设的效果评估 24 第五章 物业服务的标准及质量保证措施 26 5.1物业服务标准 26 5.2质量保证措施 28 5.2.1质量方针 28 5.2.2质量目标 28 5.2.3管理体系文件结构 28 5.2.4管理手册 28 5.2.5程序文件 29 5.2.6管理记录 30 第六章 管理的财务预算 31 6.1管理费编制说明 31 6.2公共服务费收入及测算 31 第七章 物业管理的前期介入内容及经费 35 7.1前期介入的作用 35 7.2前期介入服务内容 35 7.3接管验收服务 35 7.3.1物业交接验收 35 7.3.2物业的全面接管 35 7.3.3入住仪式的准备 35 7.4 前期介入服务费用测算 35 第八章 物业档案资料的管理 39