《未来城考察报告.docVIP

未来城----欧拉项目考察报告 一、项目背景 开发企业：中国水务地产集团（全资拥有）、湖北阜城房地产开发有限公司（2009年湖北阜城地产与中国水务地产集团进行重组，成为中国水务地产集团旗下的全资子公司） 中国水务地产集团 原名为华园控股有限公司（主营食品业务），于2009年10月，名称改为中国水务地产集团有限公司。鉴于大股东中国水务在内地多年经营市政水务事业，与各地政府建立广泛良好的关系， 并拥有各种土地资源，公司将今后业务发展的战略重点确定为以地产投资和地产开发业务为主。 到目前为止中国水务地产集团在武汉收购的楼盘主要有： （1）未来城项目（09年底完成全资收购，为商业和住宅项目）； （2）武汉凯越新都项目（10年5月完成收购，为高端住宅项目，水务地产集团控股改项目，具体持股比例不详细）； （3）阜城新都（武昌区街道口武珞路378号，原来由武汉凯越房地产开发有限公司开发建设的阜城新都楼盘项目，土地规划属于住宅和商用性质，占地面积5852平方米，建筑面积34926平方米，容积率5.97，建筑密度34%，建筑高度不超过100米，绿地率在20%以下，具体持股比例不详细，目前正在建设中） 公司前期发展策略 将以长江流域沿线的一、二线城市为基础，物色具有良好增长潜力的土地，通过收购、合作、兼并等多种措施积极扩充其土地储备。把业务逐步扩展至中国其他二、三线城市，藉此为股东创造更大的投资价值。 二、项目所处商圈概况 项目位于武汉市武昌区商业重心街道口商圈，该商圈地交通发达，高校、企事业单位林立，地理位置十分优越。紧邻群光广场、新世界百货、流行视窗、的乐天城购物广场（由原洪山电影院改造而成2010营业，8层近3万㎡建筑面积）和在建的银泰购物中心旗舰店（10层，15万㎡）。此地段人流量极大，商业氛围成熟，商业集群效益已经显现。随着二环线的开通、地铁2号线和8号线在这里交汇，交通、医疗、教育、市政等配套十分完善，是武汉商家必争之地，投资价值独一无二。 群光广场是武汉地区最知名的百货卖场之一，经过9年的发展其业绩以紧随武汉广场，2009年群光的销售额突破13亿元RMB，多年来一直位居武汉单店销售的第二。 该商圈未来城主要竞争对手：流行视窗和乐天城 本商圈内和未来城定位相似的购物中心有流行视窗和乐天城购物广场，他们目标客户群高度一致，将在未来形成直接的竞争关系，而且三家购物中心紧邻彼此，地理位置优势几乎等同。她们的近身搏斗，将共同上演一场商业大战，而最终决定胜负的都由市场来检验！ 其中流行视窗已进入良性运营阶段，受到年轻消费者喜爱。乐天城购物广场自去年开业以来，定位不准、商业招商失败、导致开业后不断调整，从而引发了一系列的不良连锁反应，交房延期纠纷、商户物业纠纷、租金纠纷、等等麻烦不断，多次爆发的群体性事件，使商户和乐天城矛盾公开化、扩大化，严重伤害了其商业形象，给社会带来不良影响。 三、未来城定位（针对商业） （未来城的宣传口号，向我们透露出她的商业定位！） “汉口有HAPPY ，武昌有未来城O’LA！”从其宣传口号和营业中的商业业态可以看出未来城的定位中低端客户消费群，主要以附件各大中院校学生和12—35岁年轻人为目标消费群！ 江汉路HAPPY，武汉最繁华、最热闹、最时尚、最赚钱的地方!未来城?欧拉，将江汉路HAPPY搬到武昌!全面复制并提升江汉路HAPPY先进、成功的管理模式，配以更有经验、更给力的策划团队，更科学、更有的放矢的管理方式，招募更优质的品牌合作商家! “未来城?欧拉”以江汉路HAPPY为样板，将60%以上面积划分为餐饮、娱乐、休闲业态，引进国内流行餐厅、小吃美食、酒吧花园、精品购物区、近百家小吃店，为街道口商圈“爱逛”人士打造武昌的时尚厂，欢乐厂，易趣厂。 　　未来城?欧拉，升级版HAPPY！ 为了实现武昌“HAPPY”的梦想，该企业聘请由HAPPY站台的老徐领衔的商业运营管理人才组建运营公司确保“未来城·欧拉”项目商业成功。在原商业团队的运营管理下，在具有有后发优势和资金优势的情况下，“HAPPY”站台模式能否在此地成功复制，我们将持续关注！ 四、未来城项目主要经济指标如下： 占地面积: 22312平方米 总建筑面积: 150000平方米 塔楼住宅： 79800平方米 裙房商业： 40000平方米（共4层每层自动扶梯个数：6组，观光电梯：2个） 容积率: 5.37 地下室： 30200平方米（两层 ）  负一层为商业，负二层为地下车库（停车位：501 辆（按规相关规范其商业需要300辆停车位，住宅需要400辆停车位，目前停车位不能满足规范要求），停车位主要为住宅提供停车，其商业定位决定了她的商业对停车