20090824远洋城A14A15地块定位报告(minimizer)详解.ppt

远洋城A14A15地块定位报告 谨呈：远洋地产（中山）开发有限公司 项目情况和问题解析 本次工作内容界定及本项目限制条件（即本次工作基础） 项目基本情况和回顾 A地块别墅总用地面积为27万方，总建筑面积14万方；现有A8、A10区在售，A9区在建，A14A15区待建。 预计A14A15区可与2010四季度进入销售期，届时A8A10已基本售罄，但需考虑来自于A9的客户分流。 项目情况和问题解析 开发商目标及世联对目标的理解 项目情况和问题解析 从上门客户面积需求来看，大面积单位过多影响了销售速度 客户总价承受范围普遍在500-600万之间，千万级以上客户仅有1名，总价是制约客户群范围的主要因素 房间功能布局分散、花园面积小及实用性低是制约大面积别墅成交的主要产品因素 诊断总结—— 竞争分析 本项目别墅总供应套数相对较少，同时产品线过短，且主要集中在中大面积。 各面积段别墅产品消化情况与供应情况基本对应，不存在明显的畅销区间与滞销区间。均存在补货空间。 500-800平米面积段本项目消化占市场整体消化的40%，是主力消化区间，应继续保持，并在此基础上扩大产品线。 竞争分析 小榄镇规模最大、最具影响力的别墅项目，受到较多小榄镇高端客户群体的青睐 奢华、大气，充分利用水景的园林景观广受客户赞誉，花园面积大充分适应客户需求 从区域来看，与本项目无实质竞争。但其客群存在跨区域置业的可能，是本项目的机会点 珠海品牌发展商在中山打造的高品质别墅大盘，5年来赚得口碑，但没赚来业绩 精装花园交付、高尔夫练习场等高配套措施并未能让客户买单，区域仍是制约其销售的瓶颈 华发生态庄园更适宜度假型客户，而对于中山本地自住型客户，本项目更具区位优势。 雅居乐的第一大盘，已成熟并拥有较强口碑，自然环境优越，但区位条件次于本项目 后期无别墅地块供应，现剩余较多300-500平米别墅，未来与本项目竞争关系不大 现剩余单位面积在250平米以下，下半年有100套新品入市，未来竞争关系较大 坚持走高端路线，树立本项目城市中心别墅价值，是保持竞争优势的关键。 市场竞争机会小结：扩大产品线，抢占城区主流客户；提升产品价值，抢占镇区高端客户 作为一个市区别墅大盘，本项目应着力挖掘各种可能的客户 一类以投资度假型及企业商务会所型客户为主，购买物业的保值增值是其第一考虑要素 另一类是自住型客户，对城市资源、生态环境两方面均有较高的要求。 关注占地更甚于建面。要求占地：建面在1.5：1—2：1之间。家庭人口一般以4口之家为主。 投资客户比例最大，客户群最广。是别墅客户最为主流的客户群体。 总结——通过各类客户特征和需求的分析，进一步锁定我们的客户 启动地块选择及产品配比 0.44的容积率我们可以做什么？ 由市场供需状况，客户需求、地块经济技术指标和产品排布原则制定本项目的产品配比 建议采用中大户型面积为主的产品配比形式，保证纯独栋的产品布局，使项目价值最大化。 启动地块选择及产品配比 地块拆分及地块价值排序 启动地块选择及产品配比 根据09下半年—10年销售目标及货量排布，启动区规模确定为1.5万㎡ 启动方式建议：A14地块启动 金字山公园的兴建、山体资源的改造会明显提升A15区地块价值。 产品物业发展建议 户型设计要求 产品物业发展建议——楼王产品研究 产品物业发展建议——楼王产品研究 产品物业发展建议——楼王产品研究 产品物业发展建议——楼王产品研究 产品物业发展建议——建筑园林研究 建筑立面建议 建筑立面建议 园林景观 居住客户对于景观的倾向：分散景观〉集中景观； 愿意支付溢价的景观园林：湖景〉茂密绿植〉丰富的小品〉坡地； 客户希望地形有变化，但不愿为此支付过高溢价：微地形变化，区域平台价格〉略有起伏感，高于区域平台价格〉无变化，低于区域平台价格〉起伏感强烈，区域最高价 材质多体现原生态的感觉，大量采用天然木材和石材，局部采用茅草等自然元素 道路刻意突出蜿蜒曲折、曲径通幽的视觉效果，多采用石材路面，突出原生感 园林植被需富有情趣和多样性，同时可利用植被实现自然隔断 富有情趣 多样性，富于变化，有移步换景的效果 高低错落，植被自然隔断，保证内部居住的私密性 随处可见的室内外情景小品可增加情趣 多个情趣驻留空间分散排布，可供少数人逗留，可与小品和植被结合，相映成趣 产品物业发展建议——规划建议 利用山体坡地，规划上、下坡户型，半地下空室增大采光面，同时增加户型赠送面积 别墅入口仪式感较强，同时植被茂密并配有高大树木，形成较强的区域界定及尊贵感 当前需落实问题 山体裸露面积大，影响单位广，贬损物业价值。需制定相应山体改造方案。 产品配比及形式 联排 － － 独栋 － － 品质低 － 联排 － 独栋＋双拼 独栋 － 品质中 － － 联排 双拼 独栋＋双拼 独栋 品质高 0.9