《第18讲：第二节写字楼物业经营管理概述.docVIP

第二节 写字楼物业经营管理概述 知识点一：写字楼物业经营管理的概念（轮换考点） 写字楼物业经营管理，就是物业服务企业将写字楼物业管理服务过程中所能涉及的所有资源和生产要素，包括人、财、物、品牌及知识产权等有形资产和无形资产，都作为可以经营的资源，通过对这些资源的综合运营利用，获得相应经济效益的过程。 物业服务企业对写字楼物业的管理、经营与服务是相辅相成的，服务是其基本职责，经营是其生存发展的基础，管理是确保经营和服务正常运行的枢纽。三位一体，三者并重，缺一不可。 知识点二：写字楼物业经营管理的特征（轮换考点） 1．经营内容的特殊性 写字楼经营服务的项目要满足不同消费水平、不同消费内容客户群体需求的多样性。 2．经营管理的特殊性 写字楼客户群体与其他类型物业的客户群体服务需求相比有其自身的特征，体现在工作和生活两个方面。工作方面如商务中心、信息港、会议室、洽谈室、邮件快递等；生活方面如送餐、小商店、洗衣、停车、健身娱乐等。 3．经营管理的规模性 在一个写字楼项目，客户群体服务需求虽然多种多样，但是，每一单体经营服务项目不易形成规模，自然难以盈利。这就要求物业服务企业经营管理项目必须有一定的规模。规模性应是物业服务企业评估衡量一项经营服务项目可否开展标准之一，也是其增强市场竞争力的重要方面。 4．经营管理的不确定性 写字楼客户群体以办公为主，这就决定了其服务需求的局域性。但是，物业服务企业所提供的服务内容亦会随着客户需求的变化而变化，具有不确定性。 知识点三：写字楼物业经营管理理念（轮换考点） （一）物业管理服务是经营的基础 写字楼的物业管理服务与物业经营管理是皮与毛的关系，只有提供优质的物业管理服务，才有物业经营管理的内容、项目和空间等。 （二）满足客户需求是经营的核心 物业服务企业只有提供全方位的综合服务，合理配置不同商品服务的结构，才能满足不同客户的需求。 （三）遵守规则是经营的保障 在物业管理经营过程中涉及的规则主要包含有国家法律法规、行业规范、市场规律和企业管理规范等。 （四）追求利润是经营的目标 在物业经营管理过程中，获取利润是物业服务企业的根本目的。利润是保障物业经营管理发展的必需条件。 知识点四：写字楼物业经营管理资源（轮换考点） 写字楼物业经营管理的资源较丰富，主要以商务办公客户群体为主，具有一定的特性。一般有以下几个方面： （一）物业服务企业资源 写字楼物业服务企业拥有设施设备、各类专业人才，是物业经营资源的一部分。共用部位及共用设施设备属于物业资源；物业服务企业的自有设施设备及各类专业人才则属于物业服务企业资源。 （二）管理技术资源 既可将其独立出售获利，又可以供其他经营项目借鉴，作为顾问经营项目。 （三）信息类资源 例如业主各种需求、房屋求租及出租等信息。这些信息是物业经营的必要条件之一，也可以作为经营资源加以利用。 （四）品牌资源 良好的品牌意味着强大的市场竞争力和较好的收益。 （五）社会关系类资源 对社会关系进行适当的梳理、整合，将有效地促进物业经营管理的顺利发展，既可获取社会资源又能保证经济效益。 知识点五：写字楼物业经营管理分类（常考点） （一）按经营模式分类 1．自主经营型 自主经营型是物业服务企业自行组建经营管理团队，对经营项目实施经营管理，自负盈亏。这种模式的优点是所提供的经营内容具有一定的针对性，比较能够切合实际地满足业主期望客户需求，便于保证服务质量；不用受制于专业公司，也能节约必须用于支付专业公司的酬金或利润。缺点是自己的队伍可能水平不够，管理效果差、成本高；需要自行办理营业执照、资质等相应经营手续；需要投入一定前期资金，承担全部经营管理运行成本费用；可能会出现人不敷出等情况，具有较大的经营风险。这种模式要求企业有较强的物业经营管理经验，储备有足够的专业经营管理人才。 2．联合经营型 联合经营型是物业服务企业和专业服务企业共同经营管理为客户所提供的服务项目，运行成本、利润的分配双方协商决定。经营管理团队由双方共同组建或由专业服务企业单独成立，物业服务企业提供消费群体平台、招揽维系客户、收集客户服务需求信息，专业服务企业则提供经营项目所涉及的技术操作、管理等内容。这种模式的优点是不用自行办理营业执照、资质等相应合法经营手续；可以充分发挥物业服务企业和专业服务企业各自具有的优势，为客户提供的服务更加专业；降低经营成本，经营风险共同承担等。缺点是两个经营管理团队需要磨合，不同的企业，文化不同，工作习惯要求不同，员工间沟通协调渠道可能不畅，容易出现利益纷争；责任不明的情况，不利于保证服务质量，不利于充分满足客户的服务需求等。 3．委托经营型 委托经营型是物业服务企业将经营项目委托给专业服务企业进行经营管理，并向其收取一定的佣金。物业服务企业决定经营项目，运行成本的控制、利润点的确定由专业服务企业