赵巷8号地块投资分析报告启动.pptVIP

上海市青浦区赵巷8号地块 目录 1.1 区域地理位置及相互关系 1.2 青浦功能定位与赵巷总体规划 1.3 目标地块基本情况 1.3 目标地块基本情况 1.3 目标地块基本情况 1.3 目标地块基本情况 1.3 目标地块基本情况 1.3 目标地块基本情况 2.1 区域房地产市场发展阶段 2.2区域内产品业态与售价 2.2区域内产品业态与售价 2.2目标地块附近典型楼盘案例分析 2.2目标地块附近典型楼盘案例分析 2.2目标地块附近典型楼盘案例分析 2.3 区域内市场存量 2.4区域内土地供应与产品供应 2.4区域内土地供应与产品供应 2.4 区域内土地供应与产品供应 2.5 区域内房地产分析小结 招标文件的规划指标分析 用地面积：144495平方米 总建筑面积：144495平方米 容积率：1.0 覆盖率：30% 住宅限高15米 其他：90平米以下户型不得小于74% 结论：——以联排别墅和花园洋房的业态的大型社区。 研发关键点和难点： 74/90的前提下如何消化小户型? 在花园洋房为主力业态的情况下，如何提高3-4层楼层的溢价？ 产品对策： 逆向思维，采用2个90平方米小户型组成联排别墅，别墅的价格卖小户型。 A:2个90平方米小户型组成的联排别墅 花园洋房下部的四层叠加别墅:以别墅的价格卖花园洋房。 户型面积比例 小户型： 联排别墅 46,740平米 花园洋房底汤 37,660平米 花园洋房高汤 18,920平米 小计： 103,320平米，占74% 大户型： 花园洋房3、4层大户型 36,300平米，占26% 合计：住宅面积 136,920平米 产品组合 技术经济指标 4.1 项目定价策略 6.1 项目投资测算参数－销售价格 6.2 项目投资测算参数－建安成本 6.3 项目投资测算参数－计划情况 谢谢 B:以叠加别墅的理念打造3-4层的花园洋房 3.2 目标地块规划预案 3.2 目标地块规划预案 报批平面 销售平面 小户型 小户型 大户型 小户型 小户型 赠送 大户型 大户型,赠送地下室 3.2 目标地块规划预案 用地分析及平面布局 3.2 目标地块规划预案 联排别墅 花园洋房 会所 3.2 目标地块规划预案 144495 144495 225074 144495 139620 4875 71299 218619 1.0 884 限高15米 5+1和2+1层 988 188 800 35% 3.2 目标地块规划预案 4 项目定价策略 项目定价策略 25000元/平米 45000元/平米 容积率销售单价 29120 56% 10400 18720 高Townhouse 18200 0% 露台 18200 三层、四层中间单元 18720 0% 露台+底层花园 18720 三层、四层边单元 17800元/平米 64440 72% 27000 37440 底Townhouse 花园洋房 30240 100% 15120 15120 联排边单元 22500元/平米 62840 100% 31420 31420 联排中单元 联排 总面积销售单价 总面积 赠送面积/销售面积 赠送面积 销售面积 产品类型细分 产品类型 5 项目风险控制 目标地块竞争对手分析 目标地块SWOT分析 5.1 目标地块竞争对手分析 在10月12日的答疑会中，共有43家开发商与会（中海、华润、仁恒、绿城、嘉华、和记黄埔、大华、上海城建等 ），显示该地块为此次9号公告的焦点； 预计青浦赵巷特色居住区8号地块将异常激烈 5.2 目标地块SWOT分析 S——优势 地块稀缺 地理位置优越 容积率1，能够打造高品质住宅 W——劣势 目标地块受“90/74”政策的影响 地块狭长，沿嘉松公路受一定噪音的影响 O——机会 赵巷的商业配套日渐成熟； 虹桥综合交通枢纽将使上海西区迎来新一轮大发展。 T——威胁 需要引领板块内花园洋房市场的价格标杆 6 项目经济测算 销售价格 建安成本 计划情况 09年12月 150,000元/个 车库 15% 08年8月 45,000 联排别墅 10% 08年8月 25,000 花园洋房 增幅 开盘时间 建面均价 （元/平米） 业态 元/平米 2,320 车库 元/平米 2,050 花园洋房 元/平米 2,600 联排别墅 各业态建安成本 09年12月 一期交房 8 09年11月 一期竣工验收 7 09年8月 70%销售 6 08