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第五章 工商业房地产市场的运行 商业房地产市场、工业房地产市场的类型、特点、市场结构及市场运行规律。 第一节 工商业房地产概述 (一)工业房地产 工业房地产是指直接用于工业生产和辅助工业生产的建筑物实体及其所附属的所有权益。由于工业经济活动差异很大，为满足不同生产工艺的需要，工业房地产在构成材料、建筑结构和建筑形式上存在重大差异。 标准厂房具有标准的柱距、层高和楼面负载，一般适用于轻工业产品的生产，如电子装配、成衣加工等。在一些新兴工业园区、出口加工区，标准厂房较多。通用厂房一般都是标准厂房。 非标准厂房是根据特定的生产需要设计建造的，其跨度、柱距、梁底标高、(行车)轨顶标高、楼面负荷等都是根据生产需要而定，也有一些非标准厂房只有屋盖、没有围护(外墙)。专用厂房一般都是非标准厂房，通常只能为冶金、化工、纺织、采掘或军事工业的特定生产服务。 (二)商业房地产 商业房地产是指用于零售、办公、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等经营用途的房地产。 按照商业房地产未来的功能划分，其主要形式有： (1)百货商场。通常为多层建筑，很少超过六层。 (2)写字楼。用于办公的建筑物，按功能差异可分为三类：单纯用于办公功能的房地产；商住型写字楼，用于提供办公和住宿；综合型写字楼，以办公为主同时兼有其他多种功能。 (3)超市。通常采用两层或单层建筑形式，为便于商品管理，空间布局、电梯布置等具有明显的个性化，不同零售商可能有不同的建筑要求。 (4)商业街和购物中心。前者如以经营某类商品为特色的服装街、酒吧街、建材街、汽车配件一条街等，以及政府规划的体现地域特征的综合业态商业街。 (5)各类专业市场。例如电子市场、电器市场、家具城等所用房地产都属此类。 (6)餐饮娱乐类商业房地产。娱乐类房地产指用于电影院、民俗村、戏水乐园、鱼类世界、儿童娱乐场、户外剧场、户外水池广场、剧院、动物园、健身俱乐部等商业内容的房地产。 二、工商业房地产的特点 与作为消费品的住宅不同，工商业房地产是一种生产资料，具有社会生产的性质。从财产占有状况来看，工商业房地产具有明显的社会法人财产性质。大多出租而非出售，所以这类房地产的盈利能力不仅取决于当时的市场状况，更重要的是依赖于对未来市场长期趋势的预测。 1991年，美国50个大都市区办公楼存量的建筑面积为31．1亿平方英尺。从所有权角度来看，所有者自用的建筑面积占写字楼存量的32％，其他68％的写字楼使用者并非所有者。 第二节 商业房地产市场 (二)商业房地产对经济发展的影响 1．商业房地产发展对商业部门的影响。 商业部门的一切经济活动都是以商业房地产为依托来进行的，商场的分布状况、分布密度、商场位置的选择对商场经营状况有直接的影响。 2．作为整个房地产中的重要部分，商业房地产也能够促进建筑业和建材工业等重要产业部门的发展。 3．房地产经济与其他经济部门的关系。 (一)商业房地产类型 1．按照使用的直接性，分为直接用于商用的房地产和间接用于商用或辅助的房地产。 直接用于商用的房地产一般就是指商业机构进行经营办公活动的或是商品服务进行交易的场所，如写字楼、商场、休闲娱乐中心等的主建筑物部分，是用于直接容纳商业活动的地方。 间接用于商用的房地产则是指所有商业房地产中的主建筑物以外的部分，如广场、道路、绿化地等等。 (一)商业房地产类型 按照经营方式，分为租赁商业房地产、出售商业房地产和自营商业房地产。 按照购买目的，分为投资商业房地产和自用商业房地产 。 (二)商业房地产的特点 1. 人口流动量大 2．对区位的要求高 3．价格尤其昂贵，且差异较大 4．市场结构简单 甲级写字楼市场 甲级写字楼市场内流通的房地产商品一般具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的自然状况优良、建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力能与新建成的写字楼建相媲美。甲级写字楼通常有完善的物业管理服务，包括24小时的维护维修及保安服务。 乙级写字楼 乙级写字楼一般具有良好的地理位置，建筑物自然状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进的(有功能陈旧因素影响)，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。 丙级写字楼市场 丙级写字楼市场中的物业已使用的年限(楼龄)较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的自然磨损和功能陈旧，能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的自然磨损和功能陈旧，但仍能满足低收入租客的需求并与其租金支付能力相适应；相对于乙级写字楼市场，虽然租金较低，但仍能保持一个合理的出租率。 四、商业房地产市场的运行特点 (一)需求弹性较大，且受到多种综合因素的影响 (二)供给更为紧张，供给弹性更小 (三)敏感性 五、写字楼的市场均衡 房地产所有