綿阳芙蓉汉城可行性分析研究报告.doc

目 录 目录……………………………………………………………………………..1 绵阳芙蓉汉城研究背景…………………………………………………..…2 可行性研究报告概述………………………………………………………..3 项目背景…………………………………………….………..…8 市场定位及可行性分析…………………..…………………20 规划设计方案及可行性分析…………………………….…24 工程建设方案及可行性分析……………………………….27 成本控制方案及可行性分析……………………………….29 营销组织方案及可行性分析………………………………34 财务投资方案及可行性分析……………………………….40 开发机构方案及可行性分析……………………………….45 项目开发效益…………………………………………………51 项目风险识别及规避措施……………………….…………53 可行性研究结论………………………………………………57 附件： 《绵阳市商品房地产市场需求调研简明报告》 《绵阳市商品房地产市场研究报告》 《绵阳市人民政府关于“绵阳芙蓉汉城”项目规划座谈备忘》 《绵阳市经合办关于“绵阳芙蓉汉城”等项目有关问题的请示》 《绵阳市“三国蜀汉城”地块规划设计条件》 《项目周边关系图》 《绵阳市政府城市建设规划图（1997年——2010年）》 《绵阳市城区图》（绵阳旅游指南版） 研究背景 为了实现置信实业战略扩展，置信实业多次对走向二级城市开发进行了探索，先后考察过眉山、广安、资阳、绵阳等省内二级城市，几经反复接触，逐步把第一个扩展目标锁定在“绵阳芙蓉汉城”项目上，经过与当地政府的多次接触、谈判和近十次全面系统的调查研究，我们与绵阳市政府这一合作伙伴达成了一定的共识，并在《绵阳市“三国蜀汉城”地块规划设计条件》的基础上作了初步的规划设计，至此本项目运作思路基本清晰。 在正式的决策前我们在前期调研和规划设计的基础上对绵阳芙蓉汉城的可行性进行了全面系统的研究分析，内容包括①、市场定位及可行性分析，②、规划设计方案及可行性分析，③、工程建设方案及可行性分析，④、成本控制方案及可行性分析，⑤、营销组织方案及可行性分析，⑥、财务投资方案及可行性分析，⑦、开发机构方案及可行性分析，⑧、项目开发效益分析，⑨、项目风险识别及规避措施等。 本报告中涉及到的各类方案和运作思路，分别由宏信公司相关部门撰写，策划部统稿，合力完成了本研究报告——《绵阳芙蓉汉城可行性研究报告》。 报告概述 项目背景 总占地面积317.5亩，其中净地面积267.3亩，代征地50.2亩，有100余亩已经拆迁完毕；政府承诺2003年3月底完成全部剩余拆迁。 土地净地价（含出让金、报建规费及所有税费）控制在36万元/亩；代征地争取免费，估计目前该地块的市场价大概在60——80万元/亩之间。 周边景观有芙蓉溪、富乐山公园、李杜祠、绵阳市博物馆。 紧邻一环路东段，向西南可通过东方红大桥和涪江三桥直接进入市区。 本项目由黄学玖市长亲自负责。 根据《地块规划设计条件》规定，用地性质为商贸居住用地，以商贸为主；建筑高度以多层、低层为主，临道7层，其余3—4层；容积率1.8—2.5；绿地率40%以上；建筑形式、色彩、雕塑小品以汉文化为主要内涵进行设计。 土地、报建、税费等方面的政策，政府同意给予优惠。 二、绵阳商品房地产简况 2001年商品房总的上市量: 面积83万平方米；总销售面积：68万平方米，其中中高档商品房占23.5%；外来购房比例约占30%左右。绵阳2002年1-5月房屋成交面积与其年同期相比增长134%。2002年销售价格表： 物业类型 多层 高层 营业办公用房 平均售价（元/㎡） 1219.18 1921.59 5561.81 商业地产开发围绕城市传统商业中心开发，由于绵阳大型中高档住宅小区尚未形成规模，社区型商业形态还没有成型。 绵阳城市辖区内有15万户（56万人），未来两年内绵阳市商品房市场需求情况——有7%的家庭（10500户）未来2年内有购房打算，加外来购房群体需求有14580套；其中有13%的消费者（1365户）准备购买中高档商品房（单价1800元/平米以上，总价20万元以上），加外来购房群体需求有1950套。 三、项目定位 住宅：面向绵阳市及周边市县，具有高收入，具有追求高尚生活生活品质意识和具有购买固定资产用于保值的中老年群体。以居住功能为主，4——7层公寓，总建筑面积16.5万平米。 商业：面向绵阳及周边市县有投资旅游文化产业和特色餐饮、娱乐休闲，自有资产相对雄厚的中小私有企业主或具有房产投资意识且有一定投资实力的群体。商业用房以旅游文化商业形态为主，社区商业形态为辅，水景商业街、2—3层商业综合经营楼和临街商铺相结合，总建筑面