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房产税对平抑房价的作用研究 摘 要 自从1998年我国取消住房福利制度以后，房地产便进入了巿场化改革时期。随着住房公积金政策、银行住房抵押贷款及二手房配套措施的完善，房地产巿场进入了开速发展的阶段。步入二十一世纪，随着城镇化进程的加速，我国城市商品住房需求量快速上涨，而房价也随着飙升。同时，由于当前我国的投资途径相对单一、社会对于房价只涨不跌的心理预期导致了大量的民间资本涌入房地产市场炒房，这更进一步推高了我国的城市房价，并加重了房地产市场的非理性发展。在沿海一些主要的大型城市其房价甚至已经严重超出了当地居民的实际购买能力,严重影响了居民正常的生活需求。为了消除房地产泡沫，稳定房地产市场，政府先后实施了一系列的调控政策，但房价仍然一路飙升。因此，个人房产税的提出引起了广泛讨论，许多人希望通过个人房产税的开征解决房价飞涨的问题。 关键词：个人房产税；房价；房地产市场 进入21世纪以来，房地产市场的快速发展，成为了拉动我国经济增长、扩大内需的重要力量。但与此同时，高房价也成为了近些年来中国经济非常突出的问题，在可能引发社会矛盾的同时，也带来了危害经济社会健康稳定发展的隐忧。在新一轮财税体制改革即将展开的背景下，通过开征个人房产税对房地产市场进行调控，并最终实现房价的理性回归，成为了社会上许多人的期待。 但是，对于开征个人房产税能否抑制房价的不断上涨，学界却有不同的观点。 有学者对此持肯定意见。鲁园芳（2010）认为，在短期上，由于个人房产税的开征，闲置房产的保有税收成本问题突出，从而会增加租房市场的供给，有利于房价的下调；在长期看，个人房产税的开征能够促使房价实现理性回归。高云龙、李春丽（2011）认为，开征个人房产税能够调整房地产市场上的需求结构，抑制高端消费，进而降低房价。傅道忠、张怀欣（2011）认为，个人房产税的开征可以减少投资者对于房地产市场的投资收益预期，从而减少投资行为，对稳定房价有着积极的作用。 与此同时，也有不少的学者持相反的意见。睢党臣、李牧然（2011）认为，房价主要取决于市场的供求关系，希望以开征个人房产税来抑制房价是不现实的。朱孔来、张琳娜（2011）认为，虽然在短期，征收个人房产税能够遏制房价的过快增长，但是由于长期的供需矛盾，征收个人房产税对平抑房价的直接作用不大。刘斌（2013）认为，在当期房地产市场供需矛盾的作用下，由于税收负担转嫁的存在，开征个人房产税，不仅无法平抑房价，反而会在一定程度上助推房价的上涨。 此外，部分学者则持中立的观点。李晓峰（2010）认为，开征个人房产税对于房价的影响是不确定的。他认为，房价是市场中多种因素共同作用的结果，讨论房价的走势，应当综合房产税和其他的因素进行分析才能作出判断。贾康（2013）认为，单纯依靠开征个人房产税不可能就使房价出现下降，但这并不意味着个人房产税的开征对房价不会产生影响。 事实上，早在2010年5月，国务院在转发发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》中就将“逐步推进房产税改革”列为深化财税体制改革的重点。2011年，上海、重庆作为部分个人住房征收房产税改革试点，开始对个人住宅征收房产税。而在“营改增”全面冲击地方税收体系的背景下，党的“十八大”也已经明确要求在加快财税体制改革的前提下构建地方税体系。隶属于地方税系、税源相对稳定的房产税则被广泛视为是重构地方主体税种的最佳选择。可以说，开征个人房产税已是大势所趋。 因此，在社会对于开征个人房产税能够遏制房价不断上涨普遍充满热情、个人房产税对于房地产市场的调控作用尚不明确、改革房产税已是大势所趋的背景下，研究房产税对于平抑房价的作用，具有重要的现实意义。不仅能够引导公众正确认知开征个人房产税对于房价的作用，也能够为下一阶段房产税的深入改革做好功能定位。 一、我国房地产市场发展概述 我国的房地产业的发展是伴随着经济体制改革的深化而不断发展的。自1978年改革开放以来，随着我国房地产市场化程度的不断提高，房价再市场诸多因素的影响下也不断地上涨。 （一）房地产市场的发展历程 建国初期，由于社会经济条件和经济体制的制约，住房被视为福利产品，其商品属性也被否定，房地产业失去了经营活动的基本条件，房地产业长期处于停顿状态。随着20世纪70年代末中国的改革开放，房地产业才逐渐起步。因此，本文以1978年改革开放为起点，研究我国房价与房地产市场的发展历程，并将我国的房地产市场的发展概括为以下四个阶段： 1．起步阶段（1978-1991年） 1978年改革开放后，随着我国的经济体制改革在不同领域的推进，住房的市场化改革开始被提出。1984年召开的六届全国人民代表大会通过的《政府工作报告》就提出，城市住宅建设要进一步推行商品化试点，开展房地产经营业务。1987年我国开始进行住房制度改革试点。1988年通