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营改增业务讲义 纳税人转让不动产增值税 征收管理暂行办法 国家税务总局公告2016年第14号 关于发布《纳税人转让不动产增值税 征收管理暂行办法》的公告 自2016年5月1日起施行 政策依据 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定 。 适用范围 纳税人转让其取得的不动产，适用本办法。 取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法。 一般纳税人转让其取得的不动产简易计税方法 取得（不含自建）——以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。 自建——以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。 纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%  一般纳税人转让其取得的不动产一般计税方法 以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。 取得（不含自建）——纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 自建——纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。  计税方法的适用 一般纳税人转让其2016年4月30日前取得或自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，也可以选择适用一般计税方法计税。 一般纳税人转让其2016年5月1日后取得或自建的不动产，适用一般计税方法计税。 小规模纳税人转让其取得的不动产，（不含个人转让其购买的住房） 小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。 小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。 小规模纳税人转让其取得的不动产，（不含个人转让其购买的住房） 除其他个人之外的小规模纳税人，应按照规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税 其他个人按照规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关申报纳税。 个人转让其购买的住房增值税的计算缴纳 个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。 个人转让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。 个人转让其购买的住房增值税的计算缴纳 个体工商户应按照规定的计税方法向住房所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税 其他个人应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关申报纳税。 合法有效凭证的规定 纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。上述凭证是指： 税务部门监制的发票。 法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。 国家税务总局规定的其他凭证。  预缴税款的抵减 纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管地税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。 纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证 开具增值税发票的规定 小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开。 纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。