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论物业服务公司的安全保障义务 　　摘要：物业服务公司在保障人民财产安全的同时，管理争议也越来越多。2003 年出台的《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》，对安全保障义务第一次提出了要求，随后在2009年也出台了《侵权责任法》。需要注意的是，相关的法律、法规和司法解释中的规定不够精确。本文以案例为线索，从法律规定和法理分析入手，探讨物业服务公司有无法定的安全保障义务。 　　关键词：物业服务；安保义务；损害赔偿 　　上海市某小区业主潘女士晚间开车回家，在小区地下车库停车时被两名歹徒强行塞进汽车行李厢，歹徒随即用潘女士的出入卡将车开出小区。潘女士的汽车、手机、现金等财物被抢，同时受到人身伤害。事后，潘女士认为小区物业服务公司未能及时发现和制止犯罪，存在失职，导致其人身、财产及精神损失，于是对该物业管理公司提起诉讼，寻求损害赔偿。法院在判决中认为，业主的车辆在进入车库后短时间内由陌生人开出，物业值班人员未能警觉并阻止，说明物业服务存在瑕疵，客观上给犯罪的实施提供了可乘之机。按照最高法《人身损害赔偿解释》第六条，判决该物业管理公司没有履行其安保义务，应当承担相关的人身损害赔偿之补充责任。物业公司因小区内发生人身伤害事件而被追偿，已成为较常见的一类物业服务纠纷。其中一个关键的法律问题是，物业服务公司对所服务的小区业主，是否应承担安全保障义务？ 　　一、 承担安全保障义务主体的特征 　　我国法律中直接规制安保义务的，是前文提及的最高法《人身损害赔偿解释》的第六条，从事娱乐、餐饮、住宿等经营活动，或其他社会活动的法人、自然人、组织，没有尽到合理范围内的安保义务而导致活动参加者人身损害，权利人请求其承担相应赔偿责任，人民法院应当支持。” 为何要求“从事娱乐、住宿、餐饮等经营活动或者其他社会活动的”来承担安保义务？我国法律和学说并未论述。我们不妨从国外和我国台湾地区的法律规定中探求其法理基础。 　　美国法规定，土地利益占有人对进入其土地领域的人负有“安全注意义务”：英国成文法规定，房屋占有者对造访者承担“关注责任”；美国、英国及台湾地区法规定，经营者对消费者承担“安全注意义务”，这些，都属于特定场所的占有、控制者对进入该场所的人承担安全保障义务。另外，美国、英国、法国、日本的法律规定“承运人对旅客承担安全注意义务”；日本规定活动主办者对参与者、旅游组织者对旅客承担“安全注意义务”，以上都是活动组织者对活动参与者需承担的安保义务。 　　因此，可以总结安保义务主体的两大特点，第一，占有、控制特定场所，且享有其利益；第二，特定的社会活动组织者。最高法司法解释里“从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织”，满足这两大特点。司法解释里的“等”与“其他”主体，同样应该以满足这两大特点为前提。以往判例里，将机场和银行归入承担安保义务的经营者，是没有问题的。但若是随意扩大，将所有组织者和经营者都归入到安保义务人的类别，就既违反了立法本意，也不符合法理。 　　二、 物业服务公司没有经营场所且不支配业主行为 　　物业管理公司与其业主的角色，是雇主与受雇人。并不是经营者和消费者。业主为雇主，物业服务公司为受雇人。如果说雇主与受雇人之间存在安全保障义务，也是雇主对受雇人承担义务，而不是受雇人为雇主承担安全保障义务。 　　物业管理公司等于业主们的共有保姆，公司没有独自的经营场所，只是在业主所有之土地上为业主们服务，该场所的利益只有业主才享有。其情形就如同保姆在雇主家中做家政服务一样，保姆对雇主的家里不可能有占有和控制的能力，也不享受雇主房产的任何利益。按照《物业管理条例》的第二条，物业管理包括“对房屋和配套设施设备、相关场地进行养护、管理、维护，维护相关区域内的秩序与环境卫生”，以上都不属于支配业主行为。 　　三、 物业服务公司的义务来自于合同 　　在安全保障义务的法律关系中，义务人是特定的，权利人通常是不特定的，双方可能有合同关系（如就餐、住宿），也可能没有合同关系（如偶入领地）。在没有合同关系的经营者与潜在的消费者之间、场地的利益人与进入者之间，如果不是由法律设置强制性规则，则义务人容易推卸责任，权利人的人身利益得不到必要的保障。因此，建立这一法律规则，主要用于双方没有合同关系，或者即使有合同关系，但合同中并不涉及安全保障内容的场合下，为特定经营者和活动组织者设定义务，以保护消费者与活动参加者的利益。 　　但物业公司是按照协议同向业主提供物业方面的服务，此种服务针对特定对象，有明确的工作标准与服务内容。若物业公司不按协议的内容提供服务，而对业主造成人身财产损害，应当承担相应责任。根据《物业管理条例》第三十六条，物业服务公司应该依据物业服务协议约定，提供相关服务。物业服务公司不能履行物业服务协