经济适用房1[精选].ppt

经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的、能够适应中低收入家庭的承受能力。适用性是指在住房设计、单套面积设定及其建筑标准上强调住房的实用效果。经济适用住房的价格按建设成本确定。经济适用房以微利价出售，只售不租。出售经济适用房实行政府指导价其售价由市、县人民政府根据以上几项因素综合确定。而且定期公布不得擅自提价销售。 经济适用房的现状 当前我国房地产市场可谓是“冰火两重天”，一方面是节节攀升、令人望而生畏的高房价，另一方面是中低收入者买不起房子，住不起房的扼腕叹息。但是目前市场上能满足中低收入阶层支付能力的经济适用房的开发量明显不足，只占总开发量的6%左右，对于占中国总人口80%的中低收入者来说可谓是杯水车薪。显然，作为可能解决中低收入者的住房问题的经济适用房政策的实施效果并不能令人满意。经济适用住房在房地产市场供应上的缺位从某种程度上正是说明了开发经济适用住房所产生的正外部性使得开发商并没有动力提供产品，只能依靠政府来解决；而现阶段的政府并没有足够的财力解决占中国总人口80%的中低收入者对经济适用住房的需求。 理性人假设 西方经济学家指出，所谓的“理性人”的基本特征是：每一个从事经济活动的人都是利己的。也可以说，每一个从事经济活动的人所采取的经济行为都是力图以自己的最小经济代价去获得的经济利益。 经济学原理分析 供求原理 机会成本 最高限价 均衡价格 资源配置 供求原理 市场需求总量大幅度增加。经济适用住房政策的根本目的是将居民住房的潜在需求转变为有效需求。或者说，刺激居民尽快多购住房。福利分房取消了，居民会很快认识到改善住房条件只有靠自己。在较短的时间内，住房需求量将大幅增加基本上是定论。需求的增加将进一步刺激供给量的增加。 例如，回龙观经济适用房去年放量5800套，但该项目网上排号超过2万。 2004年8月下旬，位于西南三环的经济适用房项目“三环新城”二期推出1700套住房，而放号现场却引来了2415人注册登记。该项目一位销售人员表示，鉴于经济适用房抢手态势，不少开发商只得低调在网上或通过电话排号，取消以往集中在某一天放号的方式，以防止排队抢购场面。回龙观经济适用房去年放量5800套，但该项目网上排号超过2万，销售人员称仅三成排号者能如愿以偿。 就目前市场状况来说，经济适用房供不应求。 机会成本 机会成本，是指一定量资源用于某种用途而必须放弃的其他用途可能带来的收益，简单地说就是为了得到某种东西必须放弃的其他东西。机会成本总是与选择联系在一起的，开发商可以选择开发利润率高的高档商品房也可以选择开发利润率低的经济适用房，那么开发经济实用住房的机会成本就是放弃开发高档商品住房的高利润回报。只有考虑到机会成本，才能对开发商的决策效果做出正确的判断。很显然，开发商会选择开发利润高的高档品住宅，而没有去开发经济适用房的意愿。 开发经济适用房的开发商没有攫取开发高档商品房的高额利润，其开发经济适用房的成本等于实际发生的成本加上开发商品房的机会成本；而在同时期开发商品房的开发商不仅得到了高额利润，而且也享受了开发经济适用房的开发商所带来的国家宏观经济政策所带来的压力缓和的好处。在一定时期，后开发经济适用房的开发商的开发成本会低于先开发经济适用房的开发商的开发成本。 最 高 限 价 在我国《城镇经济适用住房建设管理办法》中，对“经济适用房”的表述是这样的：经济实用住房是政府用转移支付的方式免交土地出让金，限制开发成本与价格（开发商的利润限制在3%）来解决中低收入家庭住房问题的特殊政策。经济适用房中包含了大量的政府补贴，而向中低收入群体出售，带有明显的收入转移因素。其目的是弥补因低收入群体支付能力有限造成的购房困难，从而增加社会福利。开发经济适用房能够增加社会福利，给社会带来好处，即开发商开发经济适用房的行为对其他社会主体带来好处，而自己的私人收益却很低，利润为3%。 经济适用住房规模如逐渐增加而价位不变，将对商品住宅价格产生影响。随着经济适用住房在商品住宅市场上份额的扩大，会拉动整个商品住宅市场的平均价格下降。经济适用住房对购房者心理预期产生影响，短期内使购房者产生观望情绪 ,期待房价进一步下降。买涨不买跌的心理使住房需求释放不出来，反过来使房价上不去。 同时，加剧经济适用住房周边商品住宅市场竞争 ，经济适用住房会增加二手房的交易量，会刺激二手房市场的发展。 S 均衡价格 6 5 4 3 2 1 P 0 100 200 300 400 5