房地产信托融资模式的实证解析7..doc

房 地 产 信 托 融 资 模 式 的 实 证 解 析 --兼论中星集团资产经营的可行路径 近年来，随着国家对房地产业宏观调控的日益深入，开发商的融资渠道日渐缩紧，在这样的大环境下，如何拓宽和创新融资渠道成为各级开发商的首要问题。其中，资产证券化融资作为国外成熟市场中一种具有成功先例的工具成为近阶段业界探讨的重点，结合我国目前的政策法律环境，由于缺乏《产业投资基金法》等相关法律，REITS这种国外主流的形式在大陆地区基本没有操作的空间，但作为其运作基础的房地产信托理念则成为近2-3年来主流融资渠道以外的有益补充，日渐发展壮大，而其独特的运作方式也使得其能够作为连接各种金融产品的理想工具，因此我们认为房地产信托将在未来的开发商资本经营中发挥非常重要的作用。 不同规模房地产企业运用房地产信托进行融资的实证分析 按照资金的运用方式，可分为贷款类、财产信托受益权转让类股权投资类三种。财产信托受益权转让北京通程国际大酒店佘山国际高尔夫球场别墅项目在房地产开发企业开发运营的过程中在地面建筑物尚未成形时，常常会发生资金周转困难此时由于人对商业银行向房地产开发企业贷款的规定限制，无法获得贷款，因此，一旦楼宇成形，就可以作为抵押获得贷款北京通程国际大酒店佘山国际高尔夫球场别墅项目北京通程国际大酒店土地使用权抵押担保长沙通程实业（集团）有限公司提供拍卖不足额部分连带责任担保陕西省投资集团为信托提供连带责任保证担保佘山国际高尔夫球场别墅项目抵押的2、3、6号地块共169.39亩土地价值为20300万元该借款由上海佘山国际高尔夫俱乐部有限公司的控股股东上海优孚企业发展有限公司再提供不可撤销的连带责任担保上海优孚企业发展有限公司在本次发行资金信托时出资6000万元，委托上海国际信托投资有限公司对佘山公司增资，并以该部分信托投资所形成的信托财产作为信托借款的保证措施 2、项目公司股权（80％的控股权）质押； 3、销售监控和提前6个月还款现金流安排。 为了保证信托产品投资人的利益，开发商在选择该类产品时需要提供回购担保，从担保方式上来说，包括土地使用权抵押、股权质押、第三方担保等形式，这也在一定程度上提高了开发商融资的成本。 （2）财产信托受益权转让融资 上图向我们展示了此类信托方式的操作流程，分析其目的主要在于通过对具有稳定未来现金流量的物业的受益优先权转让，实现长期收益的套现，从而为其他项目的开发融资。这种方式也为持有一定规模收益物业体量的大中型开发商提供了一种资产经营的途径。 接下来，我们通过实例来深入分析，首先来看这种信托方式的还款资金来源： 目标财产 受托人 物业性质 融资还款资金来源 上海新中苑 上海国投 商办住综合 房产销售收入（包括新中南开公司回购房产）及银行利息大华灿坤家电城租金收入及银行利息上海锦绣华城乐购大卖场大卖场租金收入及银行利息上海月星家居广场第54幢22,091.87平方米物业上的租金净收入及运作收益上海假日百货商厦第一、四层物业租金收入及银行利息房信集团公产房屋房租收入商业地产项目一般需要股东投入巨额资金并持有，通过物业管理经营赚取中长期回报。这种运营方式的好处在于通过统一规范的物业经营管理不断提升物业价值，营造良好的经营氛围从而获取长期稳定的租金回报，但缺点是对股东前期资金占用量较大。通过信托受益权的方式，将投资于这些商业地产项目的权益资金以贷款利率的代价(低于股权收益率)替换出来，很好的解决了资本金占用的问题，替换出的资金又可以循环投入到接下来的地产项目当中。大华灿坤家电城年均约5%（第一年约4.8％、第二年约5％、第三年5.4％）上海锦绣华城乐购大卖场年均约4.8%（第一个年约％、第二个年度％）上海月星家居广场4%（1年期）；5%（2年期）；6%（3年期）；7%（4年期）；8%（5年期）；9%（6年期）。上海假日百货商厦房信集团公产房屋新中南开以新中苑房产产权作为抵押物上海黄浦投资集团为新中南开回购优先受益权与新中南开按受托人要求受让房产之义务提供不可撤销、负连带责任的信用担保大华灿坤家电城华翔房产以其合法所有的大华灿坤家电城产权作为抵押物大华集团为华翔房产回购信托优先受益权及华翔房产及时足额转支付灿坤家电城租金提供不可撤销、负连带责任的信用担保上海锦绣华城乐购大卖场锦绣华城以乐购大卖场物业产权作为抵押物大华集团为本信托计划提供不可撤销、负连带责任的信用担保上海月星家居广场由上海月星家居广场有限公司提供抵押担保月星集团有限公司提供连带责任担保上海假日百货商厦房信集团公产房屋房信集团承诺用其自有财产按期足额偿还信托资金2005年1月22日联华信托推出了国内首例准房地产信托——“联信·宝利”