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理性对待境外购房热 　　摘要：基于国内外各种原因，近年来我国的房价一路高涨。在综合权衡之后，众多我国消费者越来越倾向于在境外投资买房以期获取更大的回报。许多外国房地产商纷纷利用国人的这种心态设下了众多美丽的陷阱，如近几个月来炒得沸沸扬扬的“一美元房产”，因此，国人要学会理性对待境外购房这一热潮。 　　关键词：境外 购房热 理性对待 　　一、前言 　　据相关媒体报道，美国底特律市的一些房产非常便宜，其中一套房子最低价只需一美元，虽然房子标价为1美元，但是记者根据实地调查时发现，购房后缴纳的保险费、税费以及市政评估检查费等，经这些费用一算下来，实际购房者需要花费近上千美元购买这套房。房产在购买之后的每年中购房者还需要向政府纳税，其中纳税的标准需要参照估价，这种估价是当地政府对房屋进行的实际估价。如此看来，尽管现在售价1美元的一套房子，而3年前的价值则是政府对它的估价的标准，这样算下来估计需要几万甚至更多的美元。这样购房者每年应缴上千美元的房地产税。再加上物业管理费、保险费等各种税费，每年额外要开销几千美元。然而一般人不敢轻易去那里住，因为治安非常差是这些房子地处的最大缺点，当然如果外租的话租金的收入是很难得到保证的。据业内人士透露，如果真的据有很高的投资价值的话，当地的美国人对底特律房产也会闻风而至，“大洋彼岸的中国人也没有机会趁虚而入”。 　　二、深刻理解境外购房热的成因 　　（一）经济的发展增加了投资移民人数 　　据调查，以移民为目的的投资，仍是目前海外购房的主体。虽然在一些国家和地区，投资移民与房产投资之间不存在直接关系，也就是说，国人不能通过投资海外房产来直接获得移民海外的资格，而是需要走正常的移民审核手续，据有关移民中介反映，置业能使海外投资移民进行合理避税，而且由于其能满足当地的资产要求，因而能够顺利转成永居签证。 　　（二）稳定高回报吸引投资客 　　对于内地投资者来说，相对比较稳定的高回报是海外购房的最大动力。虽然增值速度对于海外房地产来说显然十分缓慢，但土地使用年限比国内长是海外房产项目具有的特点，同时，可观的租金回报也是选择海外房产的原因之一。我国国内市场与海外的相比较，海外房产的优势更加明显，总的来说，这些都是海外房产吸引国内投资客的原因。 　　（三）国内政策严海外门槛低 　　海外房产频道的特约专家经分析目前房产形势后认为，资本的利用率大大下降，因为限购令及新的房产政策的实施导致了这种现象，同时，国内很多人们在投资房产而获益后，目前的投资途径变得非常狭窄，且陷入了有钱却不知道如何去花的困境。然而海外有部分国家在房地产市场中对购房条件有了明确的限制，其主要针对“外国人”的购房条件，但不对海外人购房数量进行限制。另外，对于贷款政策上，目前不少国家比国内要优惠得多。 　　（四）汇率变化提升投资回报 　　对内地投资客来说，置业海外的另一靠量来自于汇率的变化。据高力国际广州公司的负责人曾经指出，现阶段人民币汇率疲软出现在了英镑、美元等外汇，这种现象表明把人民币兑换成英磅、美元购房，从目前来看美元、英磅若升值后将会带来很高的回报。因此在一定程度上来说，全球化通货膨胀和国内货币贬值的风险在海外买房中能够得到避免。 　　三、理性对待境外购房热 　　（一）正确避免境外购房的常见误区 　　1、对海外房地产市场认知度低，投资时盲目选择。在海外不少国际化城市，高租金回报通常伴随着低房产增值，反之亦然；2、只挑便宜的买，太过片面追求低价而非价值。很多房产投资者对于澳大利亚房产特点关注，主要是因为澳大利亚房产相对于国内一线城市的房价平均要低很多。片面看重价格是投资大忌，因此，要看重房产投资价值而非价格；3、获利，过于追求短线，急功近利现象频发；4、对于市中心的公寓，人们普遍认为增值快、风险低、空置率低、好出租等。事实上，由于一些发达国家出现了逆城市化的现象，部份海外中心城市的租金水平大幅度下降，导致了市中心公寓空置率升高，从而回报率不断下降；5、酒店式的公寓是大家所钟情的。在房地产行业成熟国家，酒店式公寓住宅资本增长率不高，物业难升值； 6、一些人喜欢远郊的清新空气和美景而选择投资一些度假村类型的公寓或别墅。由于度假项目一般离商业中心比较远，同时交通及配套设施等相对来说很有限，这就导致了房租租金回报不高。此外，由于本地的自住需求在该类房地产产品中得不到满足，银行对于该房地产产品业的认可度也很低，这就导致了贷款比例将会受到很大的影响。 　　（二）海外购房先做好几项重要功课 　　1、海外当地房价的构成：通常情况下，海外房产物业大多数会将房价格与土地价格采取分开计算的方法，一般住宅公寓为70-99年并可再延期，而土地的使用仅可从1-999年时间不等，对于一些别墅甚至还可以拥有永久性的土地使用权。房产是