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合作建房模式的利弊评述与发展趋势 　　一、合作建房模式 　　合作建房模式主要分为以下五种情况，如表1所示。 　　1.住宅合作社建房 　　1986年，上海一家玩具出口公司为了解决单位职工住房问题成立了我国第一家住宅合作社――新欣住房合作社。1992年，国务院住房制度改革领导小组出台《城镇住宅合作社管理暂行办法》，在总结北京、上海、沈阳、武汉、昆明等城市做法的基础上，规定了住宅合作社的设立变更和终止、合作住宅的建设、合作住宅的管理与维修等内容。 　　住宅合作社是指经市（县）人民政府房地产行政主管部门批准，由城市居民、职工为改善自身住房条件而自愿参加，不以盈利为目的的公益性合作经济组织，具有法人资格。合作住宅是指住宅合作社通过社员集资合作建造的住宅。这项政策在全国广泛推行，缓解了城镇居民和一些行业职工的住房紧张状况，为房地产市场化积累了经验。 　　2.个人合作建房 　　2003年起，于凌罡等人提出个人合作建房设想，北京、上海、南京等城市出现了蓝城计划、硅谷计划、团购计划等合作建房计划。2006年，温州赵智强牵头的“理想佳苑”项目拿地成功，2012年完成分房，实现了个人合作建房的梦圆。一些合作建房倡议者还提出，个人可以通过投资股份、成立合作社、收购未建成楼盘等形式，共同进行房地产开发，比如深圳的81名合作建房者拍得法院公开拍卖的两栋宿舍楼。 　　个人合作建房倡导者提出的操作方式不尽相同，总的来说是个人出资，以非盈利方式一起参与建设等前期工作，取得自己的房子。在组织形式上，具有自主性、民主性、互助性管理等特点。个人合作建房的初衷是缓解城市住房供求关系矛盾突出、房价上涨过快等问题，而直接动机是通过削减开发商利润、广告销售费用、管理费用、融资利息等成本来降低房价。 　　3.共有产权保障房 　　2007年起，淮安等城市推出共有产权保障房，即政府提供出让土地，低收入家庭按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权，具体个人出资比例和持有产权份额由政府确定。 　　黄石市在棚户区改造、危旧房改造和城中村改造过程中，为解决部分拆迁户买不起超面积还建房的问题，实行保障房产权由个人和政府、企业共有的政策，支持个人逐步取得房屋产权。共有产权保障房通过明晰产权主体和份额，保障了各自的权利和义务。 　　4.合作型保障房 　　2014年，《北京市城镇基本住房保障条例》立法过程中推出了合作型保障房这一新品种。2015年1月起，丰台区和石景山区发布了《高立庄和南宫合作型保障房试点项目意向登记通知》，介绍了合作型保障房的政策口径。所谓合作型保障房，是指符合保障条件的家庭和政府合作建设，由家庭承担房屋建设费用，政府提供建设用地，限定住房面积，并实行封闭运行管理，家庭退出时由政府依法收回的住房。合作型保障房由于政府提供土地，家庭仅需承担房屋建设成本，大大降低了房价。同时家庭只拥有房屋使用权，保障房在保障体系内流转，打消了牟利空间。 　　5.众筹买房 　　2014年“双十一”期间，远洋地产将旗下11套房源，通过互联网金融平台开展房产众筹活动，家庭只须支付少量金额后即可获得1.1折的购买资格。据媒体报导，最终超过2000人次众筹到购买资格，众筹金额超过1000万元。今年1月，万通集团也发布众筹筑屋项目，个人投资者或购房者可以预先投入一笔钱，在土地阶段就参与房屋的设计，享受投资收益，并最终以折扣价格买下建好的住宅。虽然这种模式被争议为营销的噱头，但从共同出资、参与前期建设的角度，仍可以认定为是合作建房的一种。 　　二、合作建房主导主体述评 　　合作建房模式不一，按主导主体分，可以分为政府主导、个人主导、开发建设单位主导、住宅合作社主导、其他机构主导（如互联网平台、金融机构、投资机构）5类。每一种主导模式下，又有其他主体参与其中，具体见表1。 　　三、合作建房需要平衡的关系 　　合作建房的落脚点是购房的个人，他们的需求、现有条件和意愿是决定合作建房成功与否的关键。以个人合作建房为主，同时考察其他合作建房模式，需要平衡的关系如下。 　　1.合作个体之间的关系 　　包括组织者与参与者、参与者与参与者之间的关系，由于参与程度不一、个体经济等条件不一、个体需求不一，最终分配的房屋存在差异，不可避免带来大量的协调和组织工作，涉及主体间的信任和风险问题。从个人合作建房“倡导者众而成者稀”的实际来看，不管是前期的选址、设计、购地、资金监管，还是后期的房屋分配、交房入住等，均存在大量的不确定性。从参与者来说，存在如何遴选组织者，行使监督权、建议权的问题；从组织者来说，存在如何平衡自身投入和所得、协调不同个体需求、应对复杂局面以及自身专业能力是否适合、能否经受长时间心理考验等问题。合作个体介入建设过程越早，协调工作量越大，而且问题呈现串联状态，一个问题