(资产评估学题目.docVIP

例3：某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，有效经过年数为8年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第1年投入建造成本的60%，第2年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值率均为零，试计算该建筑物的折旧总额。 解答：（1）计算建筑物的重置价格： 1）建造成本=800万 2）管理费用=800×3%=24万 3）投资利息=（800+24）×60%[（1+6%）1.5-1]+（800+24）×40%[（1+6%）0.5-1]=54.9万 4）建筑物的重置价格=800+24+54.9+50+120=1048.9万 （2）计算建筑物的折旧额 1）墙、地面等的损坏额=18万 2）装修部分的折旧额=200×1/5×2=80万 3）设备部分的折旧额=110×1/10×8=88万 4）长寿命项目的折旧额=（1048.9-18-200-110）/50×8=115.344万 5）该建筑物的折旧总额=18+80+88+115.344=301.344万 例1 有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为10%，预计未来5年的纯收益分别为15万元，16万元，18万元，15万元，20万元，第6年开始大约可以稳定在25万左右，试评估该宗土地的收益价格。 解：P=15/(1+10%)+16/(1+10%)2+ 18/(1+10%)3+ 15/(1+10%)4+ 20/(1+10%)5 +25 [1-1/ (1+10%) 50-5]/0.1 (1+10%)5 =216.1万元 例2： 某写字楼套间建筑面积1,000平方米，使用年限30年，该写字楼每月租金2.5万元。据调查，该写字楼造价为3,000元/平方米，家具设备原值10万元，耐用年限10年，残值率2%。据有关规定，房地产税为年租金的12%，管理费为年租金的5%，修缮费为房屋原值的2%，保险费为房屋原值的3‰，综合资本化率为12%。试估算该写字楼的价格。 分析：已知房地产的收益、费用、综合资本化率，可以直接使用收益法求房地产价格 难点：家具设备的处理 解：(1)年租金收入 2.5×12=30(万元) 计算年经营费用  ①房地产税=30×12%=3.6(万元)  ②管理费=30×5%=1.5(万元)  ③房屋原值=1000×3000=300(万元)  ④修缮费=300×2%=6(万元)  ⑤保险费=300×3‰=0.9(万元) ⑥家具年折旧费=10×(1-2%)÷10=0.98(万元)  ⑦年经营费用=3.6+1.5+6+0.9+0.98=12.98(万元) (3)年净收益=30-12.98=17.02(万元) (4)该写字楼套间的价格 例3: 某房地产公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年的使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月实收租金3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为重置价格的1.5%，土地使用税及房产税为每平方米建筑面积20元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价格。 解： 1 选定评估方法：收益法 2 计算客观总收益： 年客观总收益=50×900×（1-10%）×12=486000 3 计算总费用 （1）年管理费=486000×3.5%=17010（元） （2）年维修费=2500×900×1.5%=33750元 （3）年税金=20×900=18000元 （4）年保险费=2500×900×0.2%=4500元 年总费用=17010+33750+18000+4500=73260元 4 计算房地产纯收益 年房地产纯收益=年总收益-年总费用 =486000-73260=412740元 5 计算房屋纯收益 （1）计算房屋年折旧费 本例土地使用年限小于房屋耐用年限，房地产可使用年期为50-2=48年 年折旧费=（建筑物重置价-残值）/耐用年限=2500×900×（1-2%）/48=45937.5元 （2）计算房屋现值 房屋现值=房屋重置成本-年折旧费×已使用年