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正佳广场商业运营分析1 最佳购物中心操盘标本——正佳广场 正佳广场原来的规划设计方案能不能用？ 正佳广场的开发商——大鹏集团是广州的一家民营企业，在正佳广场之前，并没有任何的商业地产开发运营经验，那么，他们是如何来甄选适合的商业规划方案呢？ 在经过对国内外众多的购物中心进行详细的考察之后，正佳广场的开发商大鹏集团认为，正佳广场的规划设计必须将解决问题的思路运用到项目的规划设计思路之中，这一系列的问题是： 1）正佳广场四面临街，外部条件较好，但是在规划方案中仍然要着重解决地块面积过大，怎样消除消费者在逛街过程中的疲惫感问题。 2）正佳广场最主要的商业轴线是东西向的天河路，南北向的正佳大街和体育东路，以及另一条东西向的天河南一路都缺乏足够的商业资源。围绕着道路以及商业资源的分布，商业规划应如何妥善处理道路与商场之间的关系？处理好地块西面天河城广场与东面烂尾楼的商业资源平衡分布的关系？ 3）正佳广场不仅单层面积大，同时商业楼层也较高，那么，规划方案如何突破天河城广场与中华广场的弱项，有效地将人流引上更高的楼层，规划方案应当如何去进行解决？ 4）正佳广场位于天河成熟商圈，在建筑的外立面上如何突出形象，如何通过建筑外形体现亚洲体验之都的定位，给人留下深刻的印象，并使项目能够形象突出，历久弥新？ …… 以上几个问题，集中反映了正佳广场在规划上需要解决的问题，那么，正佳广场的规划方案是如何面对并解决的呢？ 针对第一个问题，正佳广场的规划方案是这样考虑的： 采用“X”字型的主出入口及主动线设置，有效地缩短了两个远端的单层步行距离，回避了首层面积较大的问题，使正佳广场的街道主架构创造比较宜人的空间尺度。 评论 当商场单层面积过大、楼层过多时，规划对顾客实际的平面运动产生了什么影响？正佳广场的平面动线采用了“X”型的布局，这样的动线格局对正佳广场的经营有什么好处？为什么这样设计？相对于天河城广场“回”字型的动线设计，正佳广场的这种人流动线有何利弊？当我们对商业建筑的规划进行总体考虑时，我们应当如何评价动线设计与平面运动之间的互动关系？ 正佳广场东西长228米，南北长230米，是一个南北方向略长，但总的形状基本上为正方形的商业地块。正方形、四面临街的条件固然很好，但是，由于正佳广场地块面积较大，当消费者围绕正佳广场四边走一圈时，消费者的步行距离就将达到916米。这样的尺度显然将让消费者感到疲惫不堪。 紧邻正佳广场的天河城广场采用了靶式街道回路设计，即在天河城广场四面开门，用一条环形内街和一个中庭形成首层的人流动线。天河城广场的这种动线设计简洁有效，具有极高的人流效率，这已经在实践当中得到了证明。 那么，正佳广场是否也可以采取类似天河城广场的靶式街道回路设计呢？ 正佳广场的规划设计方案对此进行了取舍。 正佳广场与天河城广场相类似的是都是接近正方形的地块，都是四面临街。针对此种结构，以一个大型中庭和一条环形内街作为主要人流动线的方案是可行的，正佳广场的规划方案即采用了这样的一种主体架构。 但与天河城广场不同的是，由于正佳广场地块面积比天河城广场大两倍以上，如果消费者进入正佳广场之后要从一个出入口到达另一个出入口仍然要沿着环形的街道走，那么将创造过长的人流动线。 两点之间直线最短，正佳广场于是将位于四个角位的主出入口以 “X”型的主街道相连接，这样就创造了各个出入口之间最短的人流动 线，有效地缩短了首层两个远端出入口的步行距离，在一定程度上回避了单层面积过大，消费者逛街容易产生疲惫感的问题。 但是，这样的设计将会由于正佳广场单层面积过大，街道动线又非常简单，又会产生新的问题： 单铺面积过大； 街道留不住人。 针对此一现象，正佳广场分别通过主力店、次主力店与一般店铺的合理搭配，解决单铺面积过大的问题。正佳广场首层的单铺面积动辄 五六百平方米、上千平方米，在中国，是没有数量如此多、实力如此强 的承租商户的。正佳广场于是通过在最大程度上间小商铺间隔、缩小开间、扩大进深来解决单铺面积过大的问题，使间隔后的商铺面积符合招 商的需要。 此外，“X”型的主街道虽然有效缩短了首层两个远端出入口的步行距离，但是，如果街道过于通畅，同样会造成街道虽然行人很多但是留不住人的现象。正佳广场于是通过以“X”型街道的交叉点，即在中央位置设置了一个建筑面积远大于天河城广场的精彩的、开阔的中央中庭，通过中庭的设置在一定程度上改变顾客直行路线，以达到吸引顾客上行的目的。正佳广场同时通过在“X”型的交叉点上设置景观，适度改变了人行的方向，改变了直线的主街道过于通畅、一眼看到头、顾客直线走下去的现象。 正佳广场的这一设计，比较有效地解决了单层面积过大、空间利用率不高的问题。 针对第二个问题，正佳广场的规划方案是这样考虑的： 将主出入口安排在平面上的四个角位，将商业“气门”设置为总体均衡