项目可行报告.docxVIP

关于中铁西城3号地块西城?新天地项目市调及可行性分析报告前言：我司于近期对西城?新天地项目（以下简称“项目”）本身、及其所属“西部新城商圈”区域市场进行深入调研后，认为该项目具备九龙入驻条件，铭仕介入可联合九龙共同对此项目进行评估后，展开进一步合作。西部新城商圈概况“西部新城商圈”又名“光华-金沙-新城西”商圈，（以下简称“商圈”）是《成都市服务业发展规划》中重点打造的六大商圈之一，将形成集购物、休闲、娱乐、餐饮、酒店、文化、居住、办公等功能于一体的区域性商业中心。区域内规划约45个楼盘，约50万居住消费人口，其中以凯德、蓝光、万科、保利等开发巨头联合，拟打造一个34平方公里的现代商业居住区。根据《青羊区2007-2020年商业网点规划》项目所在区域为金沙—光华商圈西区，该区域的主要功能定位为以商务办公、大型购物、特色餐饮、娱乐休闲等为重点的区域性商务新中心，规划为城西的副中心。成都市、青羊区都将该商圈列为政府重点打造的西门商圈范围，目前，该商圈为西门商圈最大、商业分布相对最集中的商业板块。（一）人口现状。规划区域约45个楼盘，约50万居住消费，但区域人口规模形成所需周期时间较长。就目前而言，由于多数地块尚未完成开发，部分项目未完全入驻，区域办公人群、交通流动人群均尚未成型，区域目前覆盖人口不足10万人。其中住宅人口约3-4万人，办公人群（2号地块）约人群约2万人（按照人均5㎡），商业经营人群3-4万人（按照人均5㎡）。随着地铁4号线中坝站在项目内设置有地铁出口，西环广场、光华中心办公楼投入及其他楼宇投入，其他楼盘入驻率陆续提升，预计区域消费人群将增加至20万人左右，消费潜力巨大。（二）居住概况。商圈目前已经建设完成楼盘约20个，其中8-10个入驻率超过90%以上，其余入驻率低，约为30%，未建设或未建设完成项目约25个，常驻人口量较低，约3-4万人左右。（三）商业概况。中铁西城（含西环广场及鹏瑞利青羊广场）为区域内唯一集中的大型商业体，且为政府打造重点工程。其中鹏瑞利青羊广场（股权出售，原属于西环广场，约11万平）为区域内唯一开业（2014年4月25日）的购物中心，西城?新天地（约82000㎡）为区域内唯一较大的街区式商业，其业态定位为特色餐饮、休闲娱乐等业态，目前招商、销售困难。东原时光道规划有6.3万平乐园商业街，光华中心规划2万平社区商业休闲餐饮街区。其余多为住宅配套底商（约20个，共30万㎡），每个项目规划面积为1-2万㎡，合计约59万㎡商业。（四）办公概况。中铁西城2号地块8万方已经入驻，西环广场8万方在建销售中，光华中心6万方写字楼部分在售，装修阶段，办公物业合计约18万方（未含青羊总部基地及中国航空城产业园区）。（五）交通概况。距离项目约2.5公里的三环路、第二绕城高速、绕城高速可以方便项目客群通往成都市内任何区域及成都市外的九区十二县。紧邻项目的光华大道及日月大道为区域内两条城市主干道，其中日月大道乃通往成温邛高速必经之路，对外公路交通情况良好。公共交通：万家湾公交站，设有19路; 22路; 37路; 47路; 58路; 77路; 125路; 229路; 232路; 239路; 312路; 334路; 761路; 908路及乡村公交路线等多路公交车，区域内交通通达性好。但目前区域由于道路狭窄，过往人流较大，故交通压力大，交通拥堵严重。轨道交通：地铁4号线一期2015年10月试运营，且4号线规划与1/2/3/5/6/7/9/14/17/22路地铁均可换乘，大大提升项目对内通达性，且区域交通状况将得到极大改善。（六）自然景观及教育配套资源。公园：大公园；周边医院：成都市妇女儿童医院，四川省人民医院，成飞医院；周边学校：泡桐树小学，37中，树德中学，金苹果幼儿园；农贸市场：红碾河农贸市场。项目基础信息中铁西城周边聚集约45个品质楼盘，预计未来将辐射50万人群，现辐射约10万人群，作为片区内唯一集中的商业配套，中铁西城将为区域人口提供购物、休闲娱乐、饮食消费。项目具体情况如下：中铁西城项目为地铁4号线上盖物业，分为4个地块开发，占地288亩（192096平方米），建筑面积超过80万平方米，总投资约为50亿元。（一）1号地块名为西环广场。由中铁蓉丰置业有限公司及中拓股份联合开发，并且由国际品牌开发商新加坡光华国际以及长和投资联袂打造，是中铁西城项目组团内携五星级酒店、城市级购物中心为一体的CBD核心商务圈。1号地块规划用地面积52820㎡，总建筑面积258398㎡，涵盖五星级酒店（意向为万豪酒店）22386 ㎡，办公78554 ㎡，鹏瑞利青羊广场（出售给鹏瑞利集团，已经开业）约11万㎡，目前ZARA、永辉超市、金逸影院、无印良品等品牌已经陆续入住。（二）2号地块规划用地面积28621㎡，总建筑面积13.7万方，主要业态