招商地产-重庆董家溪项目前期定位研究报告.pptVIP

重庆董家溪项目定位研究（初稿） 报告内容 第一部分 调研工作说明 第二部分 样本楼盘调研及客群户型初步定位 第三部分 客户调研及定位修正（分两个阶段） 第四部分 规划研究及定位修正 第五部分 市场竞争及市场占位 第六部分 项目定位综合 第七部分 户型设计要求及建议 第八部分 分期开发建议 第一部分 调研工作说明 1、定位精度说明 2、调研进程 3、调研组织 第二部分  样本楼盘调研及客群户型初步定位 1、调研目的 了解样本楼盘的畅销户型及其质素要求； 了解该层次购房客户的主导户型需求； 了解样本楼盘的客群构成及其基本特征； 了解样本楼盘客群的产品偏好； 了解各细分客群的置业能力； 分析各细分客群的价值认知； 找出对我司项目开发有借鉴意义的标杆楼盘或品牌。 2、调研路径及区域 样本楼盘选择参考指标： 价位、地段、容积率 重点调研的样本楼盘： 江景楼盘：金砂水岸、海棠晓月、金沙港湾；（下图红色标识） 高档社区：水晶郦城、天湖美镇、财富中心（下图黑色标识） 高价小户型：东和湾、华庭锦园、美力. Com、信一金典（下图蓝色标识） 样本楼盘分布区域： 渝中3个；江北2个； 3个渝北（北部新区）；沙坪坝区1个；南岸区1个； 以上楼盘均是目前重庆楼市均价在3500以上的中高价位楼盘 样本楼盘分布 3.调研楼盘客群细分 7、中高端市场产品细分 中高端市场不同客群的户型选择 样本楼盘（中高端市场）不同户型目前实现的价位 9、样本楼盘客户定位启示 本项目的客户来源区域：以渝中区和江北区为主，沙坪坝区及其他各区为辅 结合重庆的城市格局和两江四岸所形成的组团发展局面，客户一般会就近选择楼盘。 渝中区的客户主要流向本区域和南北两岸（江北、渝北及南岸区）。渝北区的客户一般会选择本区域的楼盘。江北区的客户主要选择本区域，渝北区的楼盘，部分流向沙坪坝区。沙坪坝区的客户一般选择本区域的楼盘，少量会流向北部区域。 投资客户主要选择位置佳、户型小、总价低的户型；自住客户更倾向于环境较好、适于居住的社区；中高端客户多为二次或二次以上置业，对品质生活的需求将会更高。 典型案例研究 典型案例研究 11、项目初步市场选择 12、项目初步户型配置 另外： 1室1厅：由于套数多、面积少，仅作为单独定位，不纳入整体的户型配比考虑。 大户型：大户型量有限，最佳的方式是在最好的顶楼或最好的江景位置进行考 虑（如选择顶跃底楼变异的方式)。因此，暂不纳入主力户型配比来考虑。 第三部分 客户调研及定位修正 客户调研安排 第一阶段 典型楼盘客户及潜在购房客户访谈 第二阶段 目标客户访谈 调研目的及内容 调研问题 1、对洋房别墅与江景社区的购买倾向； 2、对项目所处地段的接受程度； 3、对本项目地段物业的价格预期； 4、不同客群经济实力及置业能力； 5、不同客群家庭常住人口及房间数量要求； 6、对卫生间、工人房、储存间及入户花园的需求； 7、不同户型的设置条件； 8、舒适性3房（110—115平方米）与经济型4房（125—130平方米）的替代性； 9、对于经济性3房（90—100平方米），普通社区与高档江景社区的替代性； 10、经济性3房（90—100平方米）与2房（70平方米左右）的替代性； 11、 不同产品客群的职业特点等 1、对洋房别墅与江景楼盘的购买倾向 2、对项目所处地段的接受程度 3、对地段物业的价格预期 4、不同客群经济实力及置业能力 5、不同客群家庭常住人口及卫生间设置数量 6、对工人房、储存间及入户花园的需求 7、户型设置条件 8、舒适性三房（110—115m2）与经济型4房（125—130m2）的替代性 9、对经性型3房（90-100m2），普通社区与江景社区的替代性 第四部分 规划研究及定位修正 地块四周： 东：渝澳大桥  南：嘉陵江北岸滨江路  西：民房  北：嘉化厂家属区、东方家园地形地貌： 整个地块呈长方形，地形南低北高走势，地块的中部及北端地势较高，东西侧及南侧较低，呈面包形。自然高差最大约21米，地块最大进深约300米，东西沿江线长达550米。 项目在重庆市区中心滨江地带，阳面对江，自然条件优越。 用地内西侧有一条较大的冲沟，冲沟在用地内的上半部为明沟，两侧堆积着原化工厂废弃的锰粉；冲沟在用地内的下半段为涵沟，涵沟上堆积的有弃土和锰粉。该冲沟涉及超过2.5万平米的用地需要改造后才能利用。 第五部分 市场竞争及市场占位 第六部分 项目定位综合 谢谢大家！ 单价相近条件下 总