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在城市化进程中优化房地产调控 　　[摘要]我国房地产调控初见成效，但近来房价回暖，供给不足，调控遇到了不少难题。完善房地产调控，需要在城市化视野下，将首要目标转移到保障农民工住有所居上来。借鉴发达国家调控房地产的经验，应加大力度落实中低收入者的住房保障制度，实行差异化的房产产权分类，完善统一的土地权利登记，适时调整房地产交易环节的税收，实施以利率杠杆为主要调控工具的房地产金融政策。 　　[关键词]房地产调控城市化政策优化 　　[中图分类号]F299.2 [文献标识码]A [文章编号]1004-6623（2013）01-0059-04 　　两年多来，我国房地产调控初见成效，房价的快速上涨得到有效遏制，对防范金融风险、防止房地产和国民经济硬着陆，发挥了重要的作用。但是，以行政手段为主要内容的调控，也积累了众多矛盾，亟需以加快城市化发展的大视野，调整思路，标本兼治，以适应城市化快速发展的需要，保障房地产业的健康发展。 　　一、房地产调控中的若干难题 　　2003年至2012年间，我国房地产市场先后历经了四次大的调控。2012年，可以说是调控力度最严厉、措施最密集的一年。然而，实施以限购、限贷为核心的调控政策遇到了一个又一个难题。 　　一是房价回暖迹象明显，调控效果出现不确定因素。各地楼市在严厉调控下，度过最困难的时段后，成交量持续回暖，各大城市都有一些成交量增大的现象，个别楼盘甚至出现了“热销”场面。在一些原本不太活跃的二、三线城市，投资者数量增添了约30%以上。据中国指数研究院发布的数据显示，中国房地产市场正在加速回暖。2012年12月，全国100个城市住宅平均价格为9715元/平方米，相比11月上涨0.23%，已是连续第7个月环比上涨。同时，同比也扭转了之前连续8个月的下跌趋势，微幅上涨0.03%。德银、高盛、花旗等投行日前陆续发布研究报告称，中国内地房地产市场复苏超过预期，短期内一、二线城市的开发商将继续跑赢大市，房价或将有5%左右的上涨。 　　二是限制投资性购房与供给不足产生负面影响。为抑制过高的房价，现行调控政策着力限制投机需求，同时限制投资需求，这样使一些投资者买房受限，也使购房的刚需转变为租房。目前租房的刚性需求约占租房市场需求的70%以上。要租房就得有人提供房源。然而，国家廉租房、公租房十分有限，原先由投资者提供的房源因为调控受到压缩，这样，租房的人多了，房源少了，又必然抬高房租。不只如此，随着租金越来越高，房价也跟着走高，结果与调控的初衷渐行渐远，更增加了中低收入家庭，尤其是农民工的住房困难。 　　三是调控松紧度拿捏两难。房地产价格疯涨，会对国计民生产生危害，不调控不行，但过度打压也有问题。发达国家的现代化之路就是工业化和城市化，它们在现代化进程中无一不是将房地产作为国民经济的支柱产业。改革开放以来，我国房地产业的战略地位愈来愈突出，已经成为保持GDP增长、拉动内需的最重要支柱产业。近两年，受国际金融危机冲击，许多行业发展受限，而房地产一枝独秀，成为对国家稳增长贡献最大的行业。调控对房价过度打压，必然会影响整个国家经济的发展。因而现在的调控似陷入进退两难的境地，继续严格执行，弄得不好会损伤实体经济；如果放松，调控中受到挤压的刚性需求和改善性需求就会集中释放，毫无疑问会带来房价上涨。调控力度因此总是在保增长和控房价之间摇摆。 　　四是一些地方政府成了房价上涨的主要推动者。目前，土地的唯一供应者依然是政府。当土地被特定主体获得以后，必然会产生对该土地的排他性占有，并且拥有排他性的经营权。地方政府直接掌管土地，其职能是既有管理又有经营。由于经营收益由地方政府支配，土地收入的经营利益涉及地方发展，必然导致管理服从经营。国有土地的经营作为政府的职责，客观上使各级地方政府成了市场竞争的主体。在相当程度上，地方政府成了房价上涨的主要推动者，是房价上涨最大的赢家。这也是房地产调控在一些地方收效不佳的重要原因。然而，破解土地财政，涉及中央与地方政府财权事权关系的再调整，难度不小。 　　目前房地产调控中遇到的难题，其实质既涉及利益如何调整，也有人的认识问题，需要进一步解放思想，在制度设计上做出适当改进。 二、让农民工住有所居应成为首要目标 　　住房是绝大多数民众最大的民生需求。房价高涨，成为社会严重关注的重大问题，也成为房地产调控的主要动因。房价成为调控的风向标，潮起潮落，引发高度关切，自在情理之中。但是，看房地产调控的效果，只是房价一个指标，跌了就是有效，涨了就是有问题，这就是一种认识误区了。应该看到，我国房地产调控最重要也是首要的目标，应该是让老百姓住有所居，尤其是让进城务工的农民有房子住。 　　当然，住有所居是大家有房住，不是大家都有房产。解决有房住，最关键的问题不在商品房价格的升或降。实际上，