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关于我国小产权房问题的法律思考 　　【摘 要】近年来，小产权房问题引起了社会各界的广泛关注，可是对于小产权房问题的解决至今仍存在着一些争议。然而，要想使小产权房问题得以根治，就应该在认真分析其产生的原因的基础上，从老百姓的根本利益出发，“对症下药”。在对已有的小产权房进行分类处理的同时，严格执法，加强政府监管，并不断完善和调整相关的制度政策，全方位地开展小产权房问题的治理工作。 　　【关键词】小产权房；分类处理；严格执法；制度调整 　　一、我国小产权房的界定和成因 　　（一）小产权房的界定 　　近年来，随着房价的居高不下，小产权房凭借其价格优势受到了购房者的青睐，尽管如此，小产权房仍只是人们生活中的一种习惯说法，对于小产权房的界定，至今我国相关的规范性法律文件并没有作出明确的规定。一般地，我们所说的小产权房主要有两种：一种是指建在集体建设用地上的房子；另一种是指占用耕地违法建设的房子。本文认为，小产权房具体来说就是指建立在农村所有的集体土地上、由该土地的所有权人以相对低廉的价格向非本农村集体成员出售的，不具有真正法律上的产权效力的房子。 　　（二）小产权房的形成原因 　　1. 城市房价过高是小产权房形成的直接原因 　　继改革开放后，随着我国经济的快速发展，房地产企业发展蒸蒸日上，使得我国各大城市乃至一些二三线城市的房价一路上涨，最终，昂贵的房价造成了普通市民“买房难，难于上青天”的局面，加之由政府提供的经济适用房的不足，这就在很大程度上促进了小产权房的产生。 　　2. 地方政府管理不到位是小产权房形成的重要原因 　　作为一种市场行为，小产权房从局部地区、个别城市扩展到全国，长期存在，这应是政府相关管理部门的管理严重缺位和行政不作为的结果，乡镇政府实际上是这种行为的制造者和实际推动者。小产权房集中暴露了地方政府与中央政府、乡镇政府与市县政府之间的利益博弈，也反映出政策执行和法律实施中的诸多问题。 　　3. 城乡二元土地制度是小产权房形成的根本原因 　　根据我国《宪法》第十条和《土地管理法》第四十四条、第六十三条的规定可知，在我国土地所有制可分为国家所有和集体所有，且农民集体所有土地的所有权人并没有最终的所有权，无论是耕地还是集体建设用地，都必须通过征收转为国有后才能转变为建设用地。但这样只能获取有限的土地增值收入。如果冒着不受法律保护的风险，主动流转集体土地则可以提前并最大化实现土地增值。于是不少农村集体经济组织选择后者，从而导致了“小产权房”的大量出现。 　　二、我国小产权房存在的问题 　　（一）购房者的权利得不到法律保护 　　由于小产权房自身的特殊性决定了其对外销售的不合法性，因此，小产权房购房者的相关权利是没有法律保证的，具体体现在：第一，仅靠小产权房出卖人的承诺和小产权房买卖双方的一纸合同，小产权房购房者无法办理产权登记。第二，在法律层面上，小产权房的购房者并不属于真正的合法产权所有人，进而不能对小产权房进行转让、办理抵押贷款和继承。第三，在面对拆迁和国家征收时，小产权房购房者仍不能得到合理的补偿。第四，当小产权房买卖双方发生纠纷时，购房者很难找到维护自己权益的法律依据。 　　（二）房屋的质量得不到有效保障 　　因为大部分小产权房的建设都是处于无监管状态，因此在建设的过程中就可能出现开发商偷工减料的行为，这就为建成的小产权房留下了种种安全隐患。不仅如此，对于小产权房的售后保修、入住后的物业管理以及小区保安设施等方面也存在很大的问题和缺陷。 　　三、解决我国小产权房问题的思路探讨 　　（一）我国学者对小产权问题的不同看法 　　在学术界，目前我国学者关于小产权房问题主要有以下两种观点： 　　1. 合法化说 　　该观点主张小产权房合法化，呼吁赋予小产权房以法律上的完整产权。因为从宏观层面上来说，小产权房的合法化关系到中国现代化的发展战略，号召解放思想、打破城乡分割的二元结构从小产权房开始；其次从具体的法律层面分析，禁止小产权房交易，违反宪法关于国有土地与集体土地所有权平等的规定，不符合市场经济交易自由的规则，有违民法的自愿原则和物权法的物尽其用原则。最后从利益层面上看，小产权房的合法化一方面有利于增加农民的收入，促进农村经济的发展；另一方面有利于保护城市弱势群体利益，可以有效解决城市中低收入阶层的买房难问题。 　　2. 严令禁止说 　　该观点认为“小产权房的负面影响大过正面效应”，其一，小产权房冲击了现行土地政策、干扰了宏观调控政策的实施。其二，小产权房严重违背法律法规、干扰国家法律法规的正常运作。其三，小产权房因其产权不清、租售不明、无法律保障等扰乱房地产秩序，同时将引致房地产投资规模进一步膨胀，房价上涨之势将波及到农村，使乡镇政府和开发商获得暴利，侵害广大农民利益，导