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后经济时代中国楼市问题研究 　　摘要：随着市场经济的全球化，中国经济逐渐在国际舞台上占居主导地位，成为第二大经济体。中国房地产业也逐步从卖方市场转为买方市场。作为关系国计民生的基本产业——中国房地产业未来的走向，值得深思。面对中国房地产业的畸形发展，应从地产形态、房价调控、战场转变、政策导向和心态调试等方面综合发力，方为治本之策。 　　关键词：后经济时代；中国楼市；房价调控；房地产；保障性住房；城市化；房产税 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1673-1573（2013）02-0074-03 　　所谓后经济时代是相对于旧经济时代而言的，又区别于新经济时代的称谓。它是人类经济走向更高文明的重要标志。我国处在后经济时代之中，在许多方面受到后经济时代环境与观念的影响，故笔者将我国的房地产业放在这一环境下来进行思考和研究。 　　一、房价的畸形与异化使得房地产业扭曲：同城市化进程相伴随 　　近些年来，世界经济不景气，但中国经济在持续发展。其中，房地产业在其中具有重要的支撑作用。但实事求是地讲，我国的房地产业也存在许多问题，主要是房价飞涨和地产经济泡沫问题。 　　西方经济学家认为，未来中国的经济仍然会有高增长，主要基于三个原因：这就是英文中的“MUG”。M指的是市场化（Marketization）。U是指城市化（Urbanization），一般用住在城市里头的人口占总人口的比例来衡量。2009年我国城市化的比率是46.6%，但是中等收入国家的平均城市化率是61%，高收入国家是78%。城市化率从45%到61%再到78%，城市化的进程就是中国经济发展的动力。G是指全球化（Globalization）。由此可见，中国的经济持续增长毋庸置疑。 　　与此同时，我国的城市化进程也势不可挡。预计到21世纪中叶，我国的城市化平均率将从目前的46.53%增长到75%左右，而一些发达国家的城市化率已达到了70%～80%。①伴随城市化进程的加快，我国大城市的房地产价格上涨过快，出现了政府对房地产调控的“空调”现象。当然，国内经济和房地产发展水平的提高与融资—开发—招商—运营的产业链趋于完善分不开的，各个链节上形成了专业分工。从经济发展规律来看，应改变当前商业地产的无序发展和重开发、轻经营的现状。 　　二、控制房价与消除泡沫：保障性住房再次获得发展机会 　　房地产是固定资产，人们都寄期望更多地获得这些社会财富。福利分房阶段，政府（有形的手）在操纵住房供需分配；1998年，为应对亚洲金融危机，扩大内需，国务院发布第23号文件，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，无形的手逐渐取代了有形的手。经过2009年的极度宽松后，金融环境的趋紧已成为发展趋势。但民间资本依然看好房地产投资，很多民营企业认定房地产依然是最可靠的投资方向，在2010年进入房地产领域。 　　2010年房产政策频出，先后有“国十条”及“新国五条”的出台，市场观望情绪浓厚。4月的楼市新政被称为史上最强的调控政策，也是房地产调控最为严厉的一年，效果初见成效。 　　接下来新一轮楼市调整，开发商对于资金更为“饥渴”。2011年初出台的“新国八条”中最值得回味的是第二条：加大保障性安居工程建设力度，努力增加公共租赁住房供应。大家都知道，保障性住房与商品房（包括高档住宅、使馆区顶级豪宅等）的消费群体完全不一样，它们属于两个不同的市场范畴，重叠性很小。加大保障性住房供应量，解决的是中低档收入群体的住房问题，这是利国利民的好事，它旨在维护老百姓的利益。2011年政府提出在全国建设保障性住房1 000万套，2012年再建1 000万套，此后总计建3 600万套保障性住房。 　　三、买房择地与价格规律：二、三线城市将是未来中国房产的主战场 　　我国小学课本上有篇文章——《孟母三迁》，“昔孟母，择邻处”说的是孟轲的母亲为选择良好的环境教育孩子，三次择邻而居，说明环境对儿童心理、行为的影响。正因为被慈母三迁之教，才有了孟子今后的博学。但是2010年一部《蜗居》的热播，使人们不禁质疑现在的我们是否真的还有能力做到“孟母三迁”？我们国家地域辽阔，国情复杂，各个区域的发展又不平衡，目前中国要用占世界7%的土地养活占世界21%的人口，除去可用耕地，可开发的土地并不是很多，尤其是沿海和内地的经济发展存在着明显的差别。 　　一线城市依然存在投资潜力，但空间在缩小。由于城市化进程加快，二、三线城市的投资潜力开始加大，城镇住房条件不断得到改善，意味着要把很多农村人口转移到城市。农村城镇化的加速迎来了二、三线城市楼市的转机，成为新的发展机会，因此全国二、三线城市将是未来竞争的主战场。 　　过去的几年中，“金九银十”历来是楼市旺季，但从2010年实施严厉的调控政策始，这种局面已