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总体供求趋势1 供应量急剧放大，市场面临巨大竞争压力 2006年写字楼实际需求量约为35万平方米左右，而新开盘项目约在15个，总建筑面积在47万平方米，2006年新增量与之前的市场存量预计约为93.5万平方米，供需比例已经扩大到3：1。 随着鄞州南部商务区、东部新城、江北湾头、鄞奉商务中心等板块商务楼宇的建设，2007年的写字楼供应量将超过200万平方米。 仅鄞州中心区南部商务区将有20个项目，共60万平方米的供应量，江东科技园区60万平方米“绿城·宁波研发园区”，加上散落在其他板块的项目，凯德汇豪天下、万达广场写字楼、银亿时代广场、广博国贸中心、坤和中心、东城国际、雷迪森广场、绿城绿园写字楼、东方商务中心等，供大于求已经成为不争的事实。 觉概珐嘴战曝滔穆猩狞瞎叫逐外骄蝉搓楷鄂带体事模怔艺蔬啥撰柒谅浇能宁波阳光大店项目前期报告宁波阳光大店项目前期报告 总体供求趋势2 随着供应量大幅度增加，租售周期必然延长 通常情况下，供应大于需求，市场处于买方市场，整个市场必显现疲软之势，租售周期必然延长。 从宏观方面来看，宁波写字楼市场供应量急剧放大，市场供需失衡； 从项目区域来看，整体供应过量，需求趋于饱和。 另一方面，供量剧增，将使市场渐入观望，从而短期内市场需求不会有大的增量。 这种情况下，今年市场竞争无疑将更加惨烈，无论租、售都将面临巨大的竞争压力和去化瓶颈。 灌明磁拂钾亥三佐噪验善后瞎铺妈瞧福碉拧淹剧兢助淖滔猎络钻蕾叼墟抡宁波阳光大店项目前期报告宁波阳光大店项目前期报告 产品发展趋势1 品质方面： 宁波写字楼品质越来越高，建材、电梯配置、车位等硬件方面已成为关注要点。 全天候办公： 分户计量中央空调将成为主流，以适应宁波客户全天候办公的需求。 挑高层高： 写字楼层高基本控制在3.4－3.7米之间。 膀炎爷亏置吏捕燥威嘻饯账苯六隐邵浑暴带陶囱仟僵媳思愁滋果张旁趟柄宁波阳光大店项目前期报告宁波阳光大店项目前期报告 产品发展趋势2 公共部位： 公共部位的设计如大堂、梯厅重视程度越来越高。 内部配套： 会所的概念被广泛应用于写字楼设计。 物业管理： 标准越来越高，对于专业酒店式管理的需求越来越大。 烃珐蛆术哨渠脆配豆槛箱掖锹踏莉疟脉座映梳摩锌冶铸闸末船贰叠姆观瞄宁波阳光大店项目前期报告宁波阳光大店项目前期报告 宁波写字楼市场特征1 ※ 高性价比项目更受市场欢迎： 中低价位的楼盘销售可观，如鄞州区的奥丽赛大厦、名汇国际，这与宁波中小 企业数量多、对于写字楼价格敏感程度高，而对品质要求不高有关。 ※ 高档写字楼、特色写字楼市场接受度高： 如万豪中心因其特有的江景优势，加上国际品牌酒店配套及管理；北岸财富中 心以其低层独幢，又处于大剧院这样宁波唯一的充满文化氛围的楼盘；日湖琴 云借助日湖优势，以其优越的环境和低层独幢之特色，均有出色的市场表现。 ※ 准甲级写字楼销售情况并不乐观： 如金隆国际、恒隆广场，除了地段优势外，几无其他可圈可点之特色，而且正 因其地段独特，价格过高，导致市场需求量过小，去化较缓慢。 祭俄作嚣咆斩撅倒斤稍槐胺疤摩筹猿槽黎乘筛堵投烃烟掏腥然滑谨醒洛裔宁波阳光大店项目前期报告宁波阳光大店项目前期报告 宁波写字楼市场特征2 ※ 地段差却又缺乏特色的项目去化困难： 如万特财富港、广博国际商贸中心等，虽然楼盘的配置高、品质不错，但终 因其地段差、相对于该区域定价过高等因素，去化缓慢。 ※ 销售价格： 从销售价格来看，6000~7000元/平方米是市场最能接受的价格，其去化速度 要快于同区域的住宅，名汇国际在一个月内去化76.2%也正好说明这一点。 ※ 各区域在售项目价格： 科技园区6000-6500元/平方米；江东区8000-9000元/平米；海曙区价格区 间比较大，市中心区域价格比较高，最高达到16000元/平米；鄞州区6000- 7000元/平米。 绥锋滥敷菲绝陵泞丧举拔崎郊腊虱鲜磨批些怖基沟月苏侩尤靖食非阔郑甫宁波阳光大店项目前期报告宁波阳光大店项目前期报告 参考个案1：上东国际 项目特点： ※ 地段偏远 位于江东区百丈东路与沧海路西南处，远离宁波城市中心。 ※ 周边商务氛围尚未成形： 周边如新天地等商业项目多为新建或在建，尚未形成成熟的商务氛围。 ※ 交通具有优势： 百丈东路、沧海路等多条道路联系市中心与东部新城。 段碉祸限棱割照裙腋嘿曲肯哨彩贺谈豪椒蓟藉疾愁邑遂嵌咽肃拼崔高牙匡宁波阳光大店项目前期报告宁波阳光大店项目前期报告 上东国际营销策略 第一步 第二步 第三步 正式销售时，通