精选课件第九章 第四节 假设开发法测算中各项的求取.ppt

第四节 假设开发法测算中各项的求取 一、后续开发经营期 背景：为了预测开发完成后的价值和后续的各项必要支出发生的时间及金额，便于进行折现或者测算投资利息，首先需要预测后续开发经营期。 开发经营期的起点是取得估价对象的时期（即估价时点），终点是开发完成后的房地产经营结束后的日期。可分为建设期和经营期。 ■建设期起点与开发经营期的起点相同，终点是预计待开发房地产开发完成(竣工)的日期。 ■建设期又可分为前期和建造期。 ■前期是从取得待开发土地到动工开发(开工)的这段时间。 ■建造期是从动工开发到房屋竣工的这段时间。 ■经营期可以具体化为销售期(针对销售的情形)和运营期(针对出租、营业、自用的情形)。 ■销售期是从开始销售已开发完成或未来开发完成的房地产到将其全部销售完毕的日期，在有预售的情况下，销售期与开发期有重合 ■运营期的起点通常是待开发房地产开发完成(竣工)的日期，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。 ■估算开发经营期可以采用类似于市场法的方法，即根据同一地区、相同类型、同等规模的类似开发项目己有的正常开发经营期来估算。 ■经营期特别是销售期，通常是难以准确估算的，在估算时应考虑未来房地产市场的景气状况。 二、开发完成后的房地产价值 价值对应的房地产状况 价值对应的时间 价值对应的测算方法 （一）开发完成后的价值对应的房地产状况 根据开发完成后的房地产状况评估其价值 以商品再建工程为例，如果预计完成的后的商品房为毛坯房，则预测的价值为毛坯房的价值；如果预计开发完成后的商品房为粗装修房，则预测的价值为粗装修房的价值；如果预计开发完成后的商品房为精装修房，则预测的价值为精装修房的价值。 （二）开发完成后的价值对应的时间 根据商品价值最大化确定价值对应的时间。 对于开发完成后的房地产适宜于销售的，预测开发完成时对应的价值。 对于房地产市场较好，适宜于提前预售的，预测预售时对应的价值。 对于房地产市场不好，需要延迟销售的，预测延迟销售时对应的价值。 所以，开发完成后的价值对应的时间，不一定是开发完成之时，可能是开发完成之前，可能是开发完成之后的某个时间。 （三）开发完成后的价值的预测方法 预测开发完成后的价值，一般不宜将估价作业时的类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为开发完成后的价值，通常是采用市场法并考虑类似房地产价格未来变动趋势，或者采用类似房地产过去和现在的市场价格及其未来可能的变化趋势来推测。 比较的一般是单价而不是总价。 （三）开发完成后的价值的预测方法 对于出租和营业的房地产，预测其开发完成后的价值，可以先预测其租赁或经营收益，再采用收益法将该收益转换为价值。 [例如]预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积35元，出租率为90％，运营费用占租金的30％，报酬率为10％，可供出租的使用面积为3800㎡，运营期为47年，则该写字楼的未来总价值可估计为： 【解】 三、后续的必要支出及应得利润 扣除项目： 后续的必要支出及应得利润是指将待开发的房地产状况“变成”开发完成后的房地产状况所必须支付的各项成本、费用、税金及应当获得利润，具体包括取得待开发房地产的税费和后续的开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。 ?取得税费：假定在估价时点购置待开发房地产，此时应由购置者（买方）缴纳的有关税费，例如契税、印花税、交易手续费等。 ?后续的开发成本、管理费用、销售费用等必要支出的多少，要与开发完成后的房地产状况相对应。 开发完成后为毛坯房的后续必要支出要少于粗装修房的后续必要支出。 开发完成后为粗装修房的后续必要支出要少于精装修房的后续必要支出。 投资利息 正确地测算投资利息应注意： (1)计息项目。计息项目包括： ①未知、需要求取的待开发房地产的价值； ③投资者购买待开发房地产应负担的税金； ③开发成本和管理费用。 销售费用和销售税金一般不计息。 (2)总计息期。总计息期是某项费用应计息的时间总长度。其起点是该项费用发生的时间点，终点通常是开发期结束的时间点，不考虑预售和延迟销售的情况。 (3)计息方式。有单利计息和复利计息两种。 (4)计息利率。有单利利率和复利利率两种。选用不同的利率，应选用相对应的计息方式，反过来，选用不同的计息方式，应选用相对应的利率，不能混淆。 (5)计息周期。计息周期是计算利息的单位时间。计息周期可以是年、半年、季、月、周或天等，但通常为年。 (6)名义利率和实际利率。在复利计息的情形下，当利率的时间单位与计息周期不一致时，例如，利率的时间单位为一年，而计息周期为半年、季、月、周或天等，就出现了名义利率和实际利率(又称有效利率)的概念。 名义利率与实际利率的关系(P235) 假设名义年利率为