土地增值税清算政策及筹划技巧分解.docVIP

房地产土地增值税清算政策解析与企业应对技巧 第一部分 土地增值税清算基本知识 一、什么是土地增值税清算 国税发〔2009〕91号：土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。 二、清算对象 1、土地增值税暂行条例实施细则第八条：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。 甬地税二〔2009〕104号：清算项目以规划部门审批的建设工程规划许可证中所列建设项目为准 皖地税函〔2012〕583号“国家有关部门审批的房地产开发项目”是指规划部门下发的《建设工程规划许可证》中确认的项目 在计算土地增值税时，对同一开发项目中既建有普通标准住宅又建有非普通标准住宅（其他类型房地产）的，如纳税人在清算报告中就其普通标准住宅申请免征土地增值税，应分别计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税；如纳税人在清算报告提出放弃申请免征普通标准住宅土地增值税权利的，应以整个开发项目为对象，统一计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税 皖地税函〔2007〕311号：纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，依照财税字[1995]48号规定，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定，此时，应以整个开发项目（包含普通住宅和非普通住宅）为基准，计算征收土地增值税 ? ? 2、国税发〔2006〕187号：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 ? ? 3、国税发〔2009〕91号第十七条??对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。 ? ? 总结：清算对象原则上按照房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象，但对于房地产开发企业的不同开发项目，如果同时符合以下条件，可以合并为一个清算对象： ? ? （1）属于同一《国有土地使用证》界定的土地范围； ? ? （2）属于同一《建设工程规划许可证》报建的工程； ? ? （3）属于相同的房产类型； （4）竣工时间接近。 甬地税二〔2010〕106号：对房地产清算项目暂按以下四种房地产类型分别计算增值额和增值率： 第一类：普通住宅； 第二类：除低层住宅、普通住宅外的其它住宅； 第三类：除单体别墅外的低层住宅、办公用房、商业用房、车库、车位等； 第四类：单体别墅。 苏地税规〔2012〕1号：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。（一）普通标准住宅；（二）其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；（三）非住宅类房产。 苏地税发〔2004〕58号文件中规定：普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。普通标准住宅须由房地产开发公司凭有关文件，经当地主管税务部门审核后确认。 ? ? 4、综合楼 ? ? 对于同一宗土地上建造的综合楼，即既有住宅又有非住宅（如写字间、商铺等），应当贯彻功能区分原则，按照不同的房产类型归属于不同的清算对象。 三、清算条件 国税发〔2009〕91号 第九条??纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。 ? ? （一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的 ? ? （二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的 ? ? （三）直接转让土地使用权的。 ? ? 第十条??对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算 ? ? （一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； ? ? 注：尚未销售的部分不确认收入和扣除项目 ? ? 可售建筑面积：商品房预售许可证，等于总建筑面积扣除不能分摊的公用建筑面积后的余额 ? ? 总建筑面积　指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上各层建筑面积之和； ? ? 注：特殊情况下包含地下建筑面积 ? ? 不包括不能分摊的公用建筑面积有：单独具备使用功能的独立使用空间、机**库、供暖锅炉房、物业管理用房等。 ? ? （二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； ? ? 注：尚未销售部分不确认收入和扣除项目，未来再销售时按照旧房处理 ? ? （三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增