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我国房地产宏观调控政策的影响与分析 绪论 住房是关系到国计民生的大事，住房政策是国家社会政策的重要组成部分。1998年国务院发布《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》以来，我国的房地产市场经历了从无到有，从买方市场到卖方市场的大转变，甚至直到现在，全国各地房地产依旧高烧不退，作为工薪阶层家庭，只能“望楼兴叹”，而且稳定房价已经被提升到了检验政府执政能力的高度的现况，这其间的过程着实十分耐人寻味。 不能否认，我国的住房制度改革这么多年来确实取得了非常大的成就，一定程度上解决了居民的住房问题，然而也产生了一系列问题。我们常常感叹，就在几年前，我们还在为如何启动房地产市场而绞尽脑汁，但是几乎又是在一夜之间，房价就像一匹脱缰的野马绝尘而去，离普通市民越来越远。那么我们的住房制度究竟出了哪些问题，全面放开房地产市场是否开启了“潘多拉盒子”？ 第二章 我国房地产宏观调控政策的发展进程 针对近年来房地产业出现的一系列问题，可以认为我国的房地产宏观调控政策经历了四个阶段。下面对这四个阶段一一进行介绍说明。 2.1严控房地产信贷、严格土地供给阶段 2003年起，房地产市场开始出现供销两旺的局面。国家出台了一系列调控措施防止房地产市场的持续升温，这一阶段的政策主要是围绕房地产开发商的资金问题和土地问题展开的，具体包括：严控信贷，提高项目自有资本金要求，从而提高行业进入门槛；清理整顿土地市场，彻查开发区与大型项目，完善各项土地制度，严格控制土地供给总量；土地交易实行招、挂、拍的措施，杜绝协议出让土地。这些措施的目标在于调控住房供给总量，促进房地产市场持续健康发展，使投资和供应的增长速度适度下降，改变固定资产投资过热的状况，抑制房价过快上涨的势头。政策出台后没有立即收到期望的效果一段时间后，住宅供给总量增速才开始回落，调控效果逐渐显现。 2.2 重点抑制房地产价格阶段 第一阶段的房地产宏观调控政策有效加强了土地供给管理，但同时也带来了房地产价格飞涨的新问题。政府出台了一系列调控措施来抑制房地产价格过快上涨，重点是围绕打击供给环节和消费环节的炒作行，政府主要从提高房贷门槛、提高房地产投资成本和降低房地产投资收益的角度着手抑制房价过快上涨，调控住房需求总量。调控政策要求地方政府及相关部门正确引导居民合理消费预期，将房地产市场引入理性发展的轨道，特别提出打击土地炒作；利用税收政策，打击投机性购房等房地产交易行为。 本阶段政策推出的初期，房地产价格上涨没有得到抑制，继续保持着快速增长的趋势。这一状况一直持续到2006年下半年才有所好转，这时控制需求总量的政策效应初露端倪，上海等标志性城市的房价出现增长趋缓甚至下降，可以说宏观调控取得了一定的成果。 2.3 全面治理房地产市场阶段 2006年以来，在上一阶段的宏观调控政策使得一些城市的房价增长得到了减缓后，我国部分城市房地产价格又出现了“报复性上涨”，被暂时压抑的房地产需求开始反弹。2006年5月国务院提出了促进房地产业健康发展的六项措施（国六条），新的房地产宏观调控由此拉开序幕。本阶段房地产宏观调控的重点是围绕部分地区房价过高、房地产市场结构性矛盾等突出问题展开，其主要目的在于抑制房价过快上涨，调控住房结构，促进房地产市场稳定健康发展。 本阶段，政府为全面整治房地产市场，密集出台了一系列住房政策，但是对房地产价格增长的抑制作用却不大，效果并不明显。直到2008年初，效果才方显现。 2.4 紧缩性的宏观调控政策开始松动阶段 受国际、国内经济环境的影响，2008年1月，全国住宅成交面积首次同比下降。2008年7月，全国住房价格开始下降，各大中城市纷纷出台救市措施。为了稳定房地产市场，国家暂时放松信贷，降低居民购房成本，缩性的宏观调控政策开始松动。为解决广大人民群众特别是中低收入者的住房困难问题，国务院实施了一系列措施，包括降低住房交易税费，增大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，加大保障性住房建设规模等。这些措施有利于改善住房消费的政策环境，减轻广大人民群众特别是中低收入者的购房负担，扩大住房消费需求。 房地产作为一种特殊的商品, 其本身具有消费和投资的双重属性。大量的研究表明, 现阶段我国房地产市场投资性需求的比例较大, 且这一比例在逐年上升, 投资与投机因素已严重威胁我国房地产市场的健康稳定发展。房地产税收政策的落实、信贷政策的调整、外资进入房地产市场的规定等政策，利用经济手段加大了对投机性及投资性购房需求的调控力度，增加了炒房者的资金成本和交易成本，将一定程度地抑制投机性及投资性购房需求。 3.1.1对预售期房严格 对消费者而言是重大利好：缩短贷款压力，减少期房风险。在预售制下，购房人一般要提前10到15个月(长的达到24个月)，白白为开发商融资埋单。通常