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投资学课程考试论文 题目： 房地产投资环境分析报告 专业： 财 务 管 理 班级： 11 财 管 1班 学号： 118311106 姓名： 冯 文 房地产投资环境分析报告 [摘 要] 房地产投资环境是房地产投资所在的地域在一定时期内所具有的能决定和影响房地产投资风险和收益的各种外部境况和条件的总和。房地产投资环境对投资风险的影响是客观存在的，因此，就要对房地产投资环境进行研究分析来降低风险。 [关键词] 房地产 投资环境 分析方法 房地产一直以来都是比较热门的投资焦点，因为在人们的衣食住行里，有房子住也是很重要的一方面。对于投资项目来说，选择房地产投资也是利益与风险同在的。因此，就要对某一区域的房地产进行深入的调查分析，来减少投资的风险。 一、房地产投资环境要素 影响房地产投资环境的因素有很多，一般情况下有社会文化环境、政治环境、法律环境、经济环境、自然环境和基础设施环境。 （一）社会文化环境 社会文化环境是指一个地区在社会与文化等方面所具有的基本条件。它的内容比较广泛，主要包括民族语言、文字、宗教信仰、风俗习惯、文化传统、价值观念、道德准则、教育水平及人口素质等。在一个有着良好社会文化氛围和传统的地区，房地产开发的顺利程度和风险都有一定程度的改善。 （二）政治环境 社会政治环境是房地产投资项目所在地政治和社会的综合条件是吸引外国直接投资的必要条件和最敏感的要素指标。 开发地区政治环境如何，直接关系到投资开发的安全性，是开发企业首先应当考虑的因素之一。因为开发企业进行地域性很强的房地产开发投资，首先要考虑当地的政局是否稳定、社会是否安定、地区信誉高低等直接关系到投资有无保障的问题。只有政治稳定、社会安定、讲求效益、致力于和平建设的地区，才能确保投资的安全，并为经营获利创造必要的前提。 （三）法律环境 市场经济在一定意义上说是法制经济。只有加强法制建设，才能保护投资企业在市场竞争中的平等、有序、有效，才能保护投资企业的自主权和利益。因此，加强法制建设，为投资企业和开发企业创造良好的法制环境，能够对保证投资安全和开发过程的顺利进行起到促进作用。 但是还存在很大程度的不完善性。例如西部大开发，无疑是一种机遇，同时也是一种挑战。但由于长期以来各种因素的影响，西部还没有形成一个让人满意的投资环境，外资和国内东部地区的资金尚不能放心地投入西部。只有在严格执行法律、法规和政策，西部大开发才能健康有序进行。而良好的法制环境，需要政府部门、司法机关、社会各界的法律工作者的共同培育与维护。 因此，对于房地产开发企业来说，法制中对房地产影响最大的是土地政策及房地产法律法规，还包括国家和当地对于规划建设条件的规定，这些政策的变化常常导致房地产开发方向开发重点和盈利模式的重大转变。 （四）经济环境 经济是房地产开发投资前必须重点考察的因素。一个地区的经济发展水平直接影响到消费水平，这就影响到当地人们对房价的可接受能力。 1、居民收入水平。居民收入水平实际反映了居民购买力大小它与房地产投资效益之间具有正相关关系。对于房地产投资者尤为重要。 2、经济增长水平。济增长迅速居民购买力增强有利于物业价格提升和房地产投资。地区与市之间具体情况不同经济增长快慢不一从而使地产消费潜力有强有弱。 3、市场状况。市场状况是一个极其重要的指标，在投资环境评价中应该充分收集资料，尽量采用房地产空置率或房地产施工、竣工面积增加率等定量指标，实事求是地评价城市区域房地产市场的竞争状态和竞争程度。 4、财务环境。财务环境是投资项目面临的资金、成本、利润、 税收等环境条件。主要包括资金来源的渠道、项目融资的可能性以及融资成本；投资费用、经营成本、税费负担、优惠条件、同类项目的社会平均收益水平。 5、土地供应量。土地供应量对房地产投资至关重要，土地供应量越大意味着发展房地产业的土地资源条件越佳，越有利于房地产投资。（摘自《房地产投资环境评价指标体系的建立和应用》程志） （五）自然环境 自然投资环境主要指自然地理条件，如有观赏和游玩价值的自然山水、有开采价值的矿产资源等，以及气候等自然因素。 （六）基础设施环境 随着社会和经济的发展，基础设施在社会和经济发展中的作用日益重要，用基础设施来指称在国民经济系统中为社会生产和再生产提供一般条件的部门与行业的总体，已经成为各国学者和政府的普遍做法。一般来说，城市基础设施可以分成两类，一类是生产性基础设施，包括能