第三章 收益还原法课件精品.pptVIP

土地估价理论与方法 第三章 土地估价方法之一 ——收益还原法 5.1 收益还原法概述 5.2 收益还原法估价的程序和方法 5.3 收益还原法应用 5.1 收益还原法概述 收益还原法是土地估价中最常用的方法之一，也是对土地、房屋、不动产或其他具备收益性质资产进行估价的基本方法。 它是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。来自土地的收益相对于土地使用者而言，称为土地收益；而相对于土地所有者而言，称为地租。 收益还原法的原理 土地年纯收益不变，土地还原率不变且大于零： P = a / r 式中：P——土地价格 a——土地纯收益 r——土地还原率 收益还原法的基本公式二 收益还原法的基本公式三 收益还原法的基本公式三 收益还原法的基本公式四 收益还原法的基本公式五 收益还原法的基本公式五 收益还原法的基本公式六 收益还原法的基本公式六 总费用的计算 （5）计算房屋折旧费。 折旧费是指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那一部分价值。其计算公式为： 年折旧费=（房屋重置价格—残值）/耐用年限