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说说开发商遗留物业管理问题的处理和预防 2013-10-15 物业管理资讯 我国的开发商，为加快城市化步伐作出了很大的贡献，绝大部分的开发商身上，流淌着充满道德的血液。同时，或由于各种法律法规相应滞后，跟不上经济改革发展的步伐，造成了在前几年城市房地产开发建设中的监督和指导上的缺位，如在规划中没有配备足够的汽车停车位、日照间距不足等；或由于防止工程肢解发包的法规细则不够齐全，使许多资质低劣的、甚至没有资质的施工队鱼龙混杂，在前几年，通过各种不正常的转包分包手段得到了建筑施工业务，尤其是附属工程，从而出现了在混凝土中用毛竹丝代替钢筋这样的笑话，还出现了许多“楼倒倒”、“楼脆脆”、“楼裂裂”的怪现象。这些现象，给政府、社会和业主留下了严重的后遗症。随着改革开放工作的不断深入发展，开发商、施工企业质量意识的迅速提高，象上述这种结构性的质量问题和规划严重失误的事情已经越来越少听到了。但是，这是不是说明开发商在住宅小区的建设中就很少留下各种后遗症了呢？回答是否定的。　　　　这是因为，随着人民群众对生活质量要求的日益提高和社会经济文化生活水平的快速提升，原本不成为问题的事现在也成了问题，原本不引人注目的事现在也成了大家共同关注的热点和焦点，如汽车停车位配置不足，造成停车难；绿化景观设施不配套，水景往往成为死水一潭，乔木细小、矮小，与效果图不符；智能化监控设施简陋分辨率低，晚上看不清车辆牌号，没有严格的验收标准；场地地基技术处理被严重忽略，造成路面下沉、积水；装饰装修分项工程质量缺陷，如墙面不平整；以及销售中的不切实际的过度承诺，等等这些常见病、通病的产生，往往给物业管理工作带来许多困惑。　　　　本人从业主入伙、房子交付，到以后很长一段时间的物业管理实际操作中，深深地感觉到，开发商遗留问题始终是一条阻碍业主满意度得以提高的一条鸿沟，始终在起着一种破坏业主与物业管理服务企业之间感情的腐蚀剂作用。因为，开发商遗留的问题往往是功能性的，如规划不尽人意，尤其是与当初售房时销售部门所作的承诺不符时，如原先没有配电房的地方放了个变压器，不但有碍观瞻，而且不分白天黑夜发出烦人的噪音。开发商遗留的问题大部分又具有硬件性的，如房屋周边地基下沉，不但使门庭、台阶产生严重高差，而且引起管线扭曲、拉断、压瘪、堵塞，对业主的生活产生了许多不便。而物业服务公司既无法凭借自己的经济实力来解决这些后遗症，也无法通过自己的努力和加强服务来改变、改善这些缺陷。对于大部分业主，他们不知道开发商是解决这些问题的主要责任人。因为，我省大部份住宅小区中，很大一部分物业服务企业，和开发商有着各种各样不同程度的经济上的血缘关系。在许多业主的心中，开发商和物业公司是穿一条裤子的，开发商的所有问题，都应该由物业公司来无偿解决。解决这个法律层面上的误解，使广大业主充分感觉到物业服务公司是他们解决这些问题的联系桥梁和纽带，使广大业主充分认识到他们和开发商的关系好比是甜蜜一阵子的“情人”关系，而他们和物业服务企业的关系则是要长期和睦相处的“夫妻关系”，是每个物业工作者的一个迫在眉睫的急需研究解决的问题。　　　　总之，妥然处理好开发商遗留的问题，以及有效防止这些问题的产生，值得每一个物业管理工作者的深思和推索。本人就此提出以下几点看法，以飨读者。本文主要是从物业管理工作的角度，和读者共同探讨第二部分问题以及如何防止和减少产生这些问题的一些设想。　　　　首先，让我们对开发商遗留的问题进行分类。一类是由设计疏忽或技术条件有限造成的，如地基处理不当；设计人员不很了解海岛地区的气象条件，选用的门窗规格系列偏低，窗格的面积偏大，造成窗挺的强度较弱，在海岛地区显得抗风能力不足；选用的电梯质量品牌低劣，噪声大，故障频繁；另一类是过度套用政策法规的低限，打政策的擦边球，钻政策的孔子，如物业管理用房只求满足7‰的比例，而配置的位置选在极偏僻的地方，这样的管理用房对业主的使用带来很大的不方便；有些甚至只考虑尽量多的获取营业用房，将消控室放在小区外围的冷角处，既加大了管理成本，又对小区的安全埋下了隐患；又如绿化率，只满足绿化比例，对选用的绿化土不做化验，明知泥土的质量不符标准，也不进行土壤的营养改良，使种植土类同于沙子、山砂，且土的厚度不足，使植物的根系长期发育不良；选用的树木胸径、蓬茎严重偏小于设计图纸，造成小区的绿化长年因先天不足而不死不活；有个别开发商甚至绞尽脑汁回避政策限制，如某小区在建设时停车位严重不足，为应付验收，先将原打算作为停车位的地方在交付时，临时改做消防登高回车面，应付验收；交付后又不得不改做停车用地，但在停车时消防部门又要来干预，使业主的停车难问题长期不能解决。　　　　同时，根据不同情况，开发商遗留的问题还可分为善意和恶意的两种。善意留下的问题，如地基下沉，是