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嘉德福豪庭物业经营方案目录 嘉德福豪庭物业经营整体策划思路 管理架构、人员配备、物资装备、流动资本 经营收支预算 （一）产权酒店部分 （二）物业租赁部分 四、合作题要 五、工作进程计划 附件：1、嘉德福豪庭简介 2、嘉德福公寓部分楼层户型面积汇总表 3、南昌商务（快捷）酒店摸底表 4、南昌商业中心部分楼盘房屋出租情况摸底表 5、南昌人力资源情况调查表 嘉德福豪庭物业经营方案 一、嘉德福豪庭物业经营整体策划思路 根据嘉德福豪庭的物业实际及现状，在对南昌及项目周边物业经营市场进行了较为充分的调研。在充分考虑产权人要求、合理保证产权人预期收益，结合南油物业积累多年的物业经营管理的经验，及沿海先进的经营理念。综合各个要素，确定了我们在嘉德福豪庭项目物业经营的整体策划思路，概括为： 资产经营，创新开发； 阶段推进，短期见效； 目标经营，超额提成； 全面开拓，持续共赢。 ●资产经营 创新开发 南昌项目的楼盘结构和户型特征以及所处商业闹市的区域特点，更重要的是周边成熟物业市场所形成的竞争环境决定了在项目上的经营应灵活多样，创新经营，既使是传统的酒店经营、物业租赁，其盈利模式、营销手段、运营方式都应全面创新地引用沿海及深圳地区一切可以借鉴的实践成果。 南昌项目资产经营由产权方南昌市摩登假日有限公司与深圳市南油物业管理有限公司合资成立的“南昌南油物业管理有限公司”（以下简称南昌南油）作为经营主体，其经营内容如下： ·嘉德福商务酒店 ·嘉德福豪庭物业租赁策划与开发 ·嘉德福豪庭物业管理 ·嘉德福豪庭营销代理 ·金山城商务酒店 ·金山城物业租赁及主题写字楼策划与开发 ·金山城物业管理 ·南昌地区资产经营、物业管理市场拓展 ●阶段推进 短期见效 南昌资产经营项目总体量大，仅嘉德福豪庭公寓部分总建筑面积6.4万M2，共16层，总套数1200套，其中40—45M2为主力户型占80%。根据目前装修现状，考虑减轻投资压力、规避风险，采用分阶段滚动开发经营是理性选择。 南昌南油项目分阶段滚动经营要点 业务内容 时间安排 目标 第一阶段 （起步） 嘉德福:5—7层商务酒店经营 8—11层物业租赁 8—11层及停车场物业管理 2009年2月起 预热楼盘 短期见效 第二阶段 （整合） 金山城:酒店经营重整 主题 写字楼策划与开发 物业管理 2009年8月起 整合经营 提升价值 第三阶段 （扩大） 嘉德福:10—17销售代理、物业租赁 策划与开发 18—20商务酒店经营 整体物业管理（含商业部分） 2010年2月起 规模经营 效益显现 第四阶段 （拓展） 南昌地区资产经营及物业管理市场拓展 2010年8月起 品牌经营 持续发展 ●目标经营 超额提成 为保证物业产权人的合理回报、和南昌南油投资人的投资利益，体现激情创业、风险共担、职业化经营、规范化运作的经营理念，在该项目第一阶段试采用目标经营、超额提成的经营分配机制，即对经营人（南昌南油公司）设目标盈利额，目标盈利额以下部分全部归产权人，以上超额部分经营人按比例提成（具体内容详见后续章节）。本方案仅对第一阶段经营内容设计模块化经营方案，其中物业管理部分见《嘉德福豪庭物业管理方案书》，第二、三阶段经营方案可按本方案复制，第四阶段方案届时再行商议。 ●全面开拓 持续共赢 南昌嘉德豪庭和金山城资产经营项目经营周期长，随着市场的变化、经营者必须不断创新经营模式。除此以外，南昌地区资产经营物业市场的拓展也是双方合作的重要内容，双方都应本着求同存异、真诚相待，发展为先、持续共赢的合作精神，为物业产权人和经营管理投资人创造更大的回报而共同努力。 二、管理架构、人员配备、物资装备、流动资本 （一）南昌南油物业管理有限公司组织架构 （二）人员配备 根据方案要求，配置管理服务人员113人。见下表： 部门 岗位 人数 主要工作内容 总部 总经理 1 主持工作、全面负责 总部 总经理助理 1 协助总经理工作 物业管理部 经理 1 全面负责管理处工作 经理助理 1 协助工作 会计 1 管理处财务工作 收款员 1 管理处日常收费工作 事务助理 4 负责处理物业投诉、咨询、报修求助等 机电主管 1 负责设施设备的运行与维修管理 维修工 2 负责设施设备的运行与维修保养工作等 商务文员 2 全面负责商务中心的工作 护卫队长 1 负责大厦安全防范 护卫队员 27 负责大厦安全防范 绿化工 1 大厦绿化养护 清洁工 8 大厦环境维护 酒店管理部 经理 1 全面负责酒店工作 营销 2 负责酒店营销 前台 9 负责酒店前