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3、写字楼电梯系统比较 通常情况下，甲级写字楼的每部电梯的服务面积约为4000～5000平方米。 统计结果显示目前上海甲级写字楼中满足这个标准的只占到34％，加上一些服务面积低于4000平方米的30％，上海甲级写字楼市场电梯配备相对充足的有64％，可见目前上海甲级写字楼的电梯配备属于中等水平。 上海甲级写字楼电梯服务面积情况 上海甲级写字楼电梯品牌情况 目前上海甲级写字楼的配备电梯的品牌多集中在三菱、OTIS、日立和迅达等品牌，其中日本三菱所占甲级写字楼市场份额较多，将近40％左右。 53 4、其他——什么叫5A办公楼？ 智能化 OA 办公智能化 BA 楼宇自动化 FA 消防智能化 SA 安保智能化 CA 通信自动化 物业管理系统 智能卡管理系统 公共信息服务系统 暖通自控系统 给排水自控系统 供配电及照明监视系统 电梯监视系统 自动报警和消防联动系统 广播音响系统 闭路监视系统 巡更系统 红外报警系统 停车场管理系统 综合布线系统 电话通信系统 卫星及有线电视系统 很少使用，人工操作代替 驻户自行安装门禁智能卡系统 通常大堂入口安装查询机或显示屏 监视主机，终端监控 监控水泵、水箱 监视高配电参数、照明开关控制 监视电梯运营，调节运行程序 自动消防报警，启动喷淋系统 紧急状态下启动广播 监视主要公共区域 人工楼宇巡更 外围区域及地库至核心筒红外报警 图象对比（采用较少）、收费系统 光纤与网络线（超五类）接入总机 房，多个运营商； 约每10平方米1对，电话，接入标准 层配电箱 有线电视信号、鑫诺一号接收天线 子系统 甲级字楼配置现状 54 4、其他——网络架空地板 55 为了加强内部交流，通常占用几个楼层写字楼的客户，其内部都会有内部楼梯。例如，对任何公司都敢“指点一二”的麦肯锡(上海)咨询有限公司，入驻于上海卢湾区的新茂大厦，就使用了上下楼层间的内部通道。 多数大公司都会有集中储藏文件或设置机房的需求，由于文件柜和机房一般设置于靠近核心筒的区域，在整体楼板承重能力达标的基础上，有时需要通过局部承重加强的方式予以满足，其中金融类、IT企业对于楼板荷载要求将比其他行业更高。 核心筒 楼板荷载加重区 4、其他——可拆卸地板 56 主要运用 空调系统 幕墙系统 建筑材料 能源再生 新风循环处理系统 大动力风力涡轮机 呼吸式幕墙 断桥系统 隔热玻璃 遮光百叶 节能环保工程材料 低能耗设备 砂浆、隔热涂料、贴膜、保温层等 灯具、用电器、日光感应照明控制系统 风能、太阳能发电 地源热泵 中水处理系统 废热能再利用 雨水、洗淑用水冲刷卫生设施 4、其他——节能环保的运用 57 58 12种情况不能计入房屋建筑面积 层高（高度）在2．20米以下（不含2．20米）的房屋和斜面结构屋顶 楼梯下方空间 公共通道、临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的 与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑 层高小于2．20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷 房屋之间无上盖的架空通廊 房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池 建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台 利用引桥、高架桥、高架路路面作为顶盖建造的房屋 活动房屋、临时房屋、简易房屋 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝；房屋权属登记涉及的有关房屋建筑面积计算问题， 21 建筑容积率： 在建设用地范围内所有建筑物地面以上 总建筑面积与建设用地面积的比率。 4、建筑技术经济指标 22 4、建筑技术经济指标 建筑物基底面积： 指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。 23 建筑覆盖率： 也叫建筑密度，在建设用地范围内所有建筑基底面积之和与建设用地面积的比率。 4、建筑技术经济指标 24 绿地率： 在建设用地范围内地面上全部绿化种植面积与建设用地面积的比率。（与绿化率的区别）绿化率是 规划建设用地范围内的绿地面积 和 规划建设用地面积 的比率 4、建筑技术经济指标 25 4、建筑技术经济指标 套总建筑面积 （即目前的建筑面积 ） = 套内建筑面积+应分摊公共建筑面积 26 套内建筑面积： 房屋按套计算建筑面积，不包括公摊面积； 套建筑内面积＝套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积。 4