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银河国际广场业态定位方案 目录 业态定位研究方法 泗洪现有商业格局 商业调研的结论 南京商业项目参考 现有客户调研结果 业态定位的依据 各楼栋业态定位 * 1、业态定位研究方法 一个地区的经济发展现状，会充分体现在它的商业零售业发展水平上。而商业零售业的发展现况，都是经历了很长时间的历史沉淀，有其自发性的特征。所以我们的业态定位要遵守它的规律。 首先，从泗洪县城的整体商业数据统计入手，再对数据进行筛选分析，主要包括对各类业态比例、各业态经营主力面积、各业态的现有租金水平等关键性因素进行分析，得出泗洪县整体商业概况，为后面项目业态的细分提供数据依据。 再次，参考其他城市相关项目，并考虑业态定位适度的超前性。 最后，结合项目的建筑规划，分析各地块街区（包括面积、地段、租金、建筑结构、相邻路段经营品类等）情况，对各楼栋进行各业态合理布局。 2、泗洪现有商业格局 目前泗洪核心商业区主要集中在青阳镇，青阳镇又可分为：一个中心商圈“花园口商圈”，一个次级商圈“泗州商城商圈”和即将要升级换代的“工人路—建设北路商圈”。 其中花园口商圈最为繁华，集中了泗洪县主要的商业，泗洪县大型的超市、百货、家电卖场——时代超市、正大百货、五星电器、宏州家电城均以花园口为核心分布。步行街是目前泗洪零售业最繁华的街区，集中了泗洪大部分的服装品牌。花园口商圈是目前泗洪零售商业当仁不让的一哥。 以泗州商城为核心，区域内各种业态也较为齐全，能够满足周边的消费、休闲需求，但对于中高档服装等产品的消费仍然依靠花园口商圈对其进行互补。 工人路—建设北路商圈由于目前在换代升级中，商业氛围没有以前浓厚，档次也较低，目前主要以建材业态为主。 2、泗洪现有商业格局 泗州中大街是连接泗洪两大商圈——花园口商圈和九楼商圈的主要干道，有泗洪第一街的美誉，泗州中大街共有商户176家，基本为商住楼，一至二层为商业，三层以上基本为住宅，商业分布除大型专业市场（五星电器）、百货（正大百货）外，绝大部分立足于服装、日用百货、休闲娱乐等，涉及商业业态24种。 泗州中大街主要经营业态有： 服装91家（51.7%）、金融9家（5.1%）、珠宝饰品9家（5.1%）、烟酒9家（5.1%）、通讯9家（5.1%）摄影服务7家（4%）、宾馆6家（3.4%）、电动车及配件6家（3.4%）、眼镜5家（2.8%）、广告3家（1.7%）、餐饮3家（1.7%）、建材3家（1.7%） 租金水平： 泗州中大街是泗洪人流最密集的商业干道，旺盛的人气也带动了周边的商业，租金水平也属于泗洪县临街商铺租金的中上水平，但由于以下两种情况，租金有较大差异。1、泗州中大街很多商铺的产权都是单位房，若经营户直接从单位租赁的话，租金比较低，例如快节奏（面积36平米，年租金30000元，即月租金约70元/平方）；2、若转租，租金则比较高，如快节奏旁边的安踏专卖店（面积108平米，年租金15万 ，即月租金116元/平方。 泗州中大街 2、泗洪现有商业格局 泗州西大街是泗洪县主干道，共有街铺203家，涉及建材、美容美发美体、餐饮、日杂百货、旅馆等多种业态。 业态比例 建材58家（28.6%）、美容美发美体24家（11.8%）、餐饮16家（7.9%）、汽配汽修15家（7.4%）、旅馆12家（5.9%）、日杂百货11家（5.4%）、广告9家、（4.4%）保健品9家（4.4%）、通讯6家（3%） 租金水平 租金呈现两极分化的态势，高租金基本集中在泗州商城的底层商铺，例如足印 面积约80平米，年租金13万，即租金为135元/平方，其他商铺由于商业氛围相对较差，租金都偏低。 泗州西大街 2、泗洪现有商业格局 建设北路共有商铺72家，涉及建材、餐饮、烟酒、美容美发美体等业态 业态比例 建材40家（55.6%）、餐饮6家（8.3%）、烟酒4家（5.6%）、美容美发美体4家（5.6%）、洗化4家（5.6%）、医疗3家（4.2%）、快递2家（2.8%） 租金水平 建设北路 48 40000 70平米 建材门市 租金（元/m2 /月） 租金（元/年） 面积（使用面积） 店名 2、泗洪现有商业格局 建设南路共有商铺61家，涉及美容美发美甲、日杂百货、餐饮、烟酒等业态 业态比例 餐饮13家（21.3%）、日杂百货9家（14.7%）、美容美发美体7家（11.5%） 烟酒5家（8.2%）、书店3家（5%）、摄影3家（5%）、家具3家（5%） 电玩2家（3.3%）、网吧2家（3.3%）、宾馆2家（3.3%）、干洗2家（