商业分类与规划.doc

分 类 指 标 设置地域 功能定位 服务对象 客流 量 服务人 口 基本商业面 积 基本设置业态与业种 配套行业 市中 心商 业区 城市规划的中 心商业区； 历 史形成的商业 集聚地 购物、文化娱乐休 闲、旅游并与金 融、商务结合 国内外及本市消 费者 50万 ? 30万平米 大型百货店、专业 店、专卖店，文化 娱乐、餐饮 旅馆、金融服 务、旅游服 务、展示、图 书报刊、邮电 业 区域 商业 中心 居民聚居区、 商务集聚地、 公共交通集散 地周边 购物、文化娱乐、 休闲 该地区及外来消 费者 25万 20万 10万平米 购物中心、超市、 百货店，文化娱 乐、餐饮 旅游、金融服 务、图书报 刊、邮电业 居住 区商 业 人流集中，交 通便利的地段 保障该地居民的日 常生活，提供必要 的服务 当地居民 ? 5万 2.5万平米 超市、便利店、医 药店，菜市场、餐 饮 生活服务、图 书报刊邮电业 街坊 商业 街坊主要出入 口，居民主要 途径地 提供日常必须商品 及便利服务 当地居民 ? 0.4万 0.06万平米 便利店、餐饮店， 生活服务业 ? 专业 街 商业中心周 边，交通便利 处 提供专门商品或专 业服务 购买专门商品， 寻求专业服务的 消费者 ? ? 街长200米 以上，专业 店30家以上 特色专业店、专卖 店 配套服务 新城 商业 中心 城市规划的新 城中心商业 区； 人流集 中，交通便利 的地段 购物、文化娱乐、 休闲、旅游并与金 融结合 新城居民，商圈 辐射范围及外来 消费者 25万 20万 12万平米 购物中心、百货店、 超市、专业店、专卖 店、餐饮、文化娱乐 旅馆、金融服 务、旅游服 务、图书报 刊、邮电业 中心 镇商 业 人流集中地 购物、旅游、为农 服务 本镇居民、周边 村民及外来消费 者 ? 5万 2万平米 超市、餐饮、小商 品市场、农贸市 场，农资供应 生活服务、图 书报刊、邮 电、文化娱乐 业 一般 镇商 业 镇街区，农贸 集散地周边 提供日常商品提供 生活与为农民服务 本镇居民，周边 中心村村民 ? 2万 0.8万平米 超市、便利店，菜 市场，餐饮， 农资 供应 生活服务、图 书报刊邮电、 文化娱乐业 从商铺的概念可以看出，其范围极为宽泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究，更不要说对商铺投资进行专业的剖析。本节将对商铺进行分类，便于读者理解和后面对商铺投资进行探讨。 商铺的形式多种多样，在各种商业区、各种住宅区、各种专业市场，以及大型购物中心等商业房地产里面，随处可见商铺----商业设施就是由大大小小的商铺组成。 尽管都是商铺，但很显然，不同地方、不同类型的商铺，其商业环境、运营特点、投资特点都会显著不同。在此对商铺进行必要分类，有助于读者对商铺的个性化了解，以及便于后面对其进行研究。 1、 按照开发形式进行分类 （1）、商业街商铺 商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。 商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。上述以某类商品为经营内容的商业街起步较早的，大多数目前已经取得了成功，有些跟风项目的经营情况却并不好。当然也有不少商业街采取各类商品混业经营的方式，商业街的命名只体现地点特征，这类商业街取得成功的较少。 与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺，商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况：运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。 （2）、市场类商铺 在这里，我们所说的“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。 市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。 （3）、社区商铺 社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。 社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。 （4）、住宅底层商铺 住宅底层商铺，指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1，2层及底上1，2层，或其中部分搂层）的商用铺位。 住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很多房地产开发商充分认可住宅