浅谈控制性详细规编划制方法.doc

浅谈控制性详细规划编制方法 近几年，控制性详细规划在全国各地普遍展开，各地的编制方法、内容差异较大，有时同一个设计单位也不一样，很多城市都根据本地的实际出台了自己的控规编制办法。本人结合自己多年的工作经验谈谈控规性详细规划的编制方法、内容及成果等与同行共同商榷。 一、规划编制依据 规划依据首先是国家有关法律、标准和技术规范；其次应该是当地的技术规定。然后就是上位规划、各类专项规划及修建性详细规划。在实际工作当中经常碰到控规范围超出总体范围，没有上位规划指导；也经常碰到上位规划及各类专项规划编制时间太早或方案不合理而没有指导意义。控规的编制不能就事论事，必须处理好局部与整体的关系及周边的衔接。 另外一个重要的规划依据就是现状基础资料，基础资料的收集调查应尽量全面翔实、准确无误，并且应针对规划地段的特点，能够反映规划范围内的现状经济、社会、文化、自然、历史及建设情况，特别是旧城改造地段的控规，现状调查尤为重要。 现状调查包括用地调查：如用地性质、用地边界、用地权属、保留用地、改造用地、空地、地形地貌、水系植被等等。现状建筑调查：如建筑用途、产权、面积、层数、质量和历史价值等。现状人口调查：如现状居住总人口、村庄、小区、居委会及办事处管辖范围等等。历史文化资源调查：包括市级以上文物保护单位；古城整体风貌格局、历史街区、传统民居、传统商业街、古建筑群、名人故居、河湖水系、古树名木等等。公共设施调查：包括现状各级各类公共设施的分布与规模等情况。道路与交通设施调查：包括道路走向、宽度、断面、交通流量等方面，分析存在问题；调查各类交通设施的分布与用地面积、技术指标等。市政公用设施调查：包括现状用水情况、周边水厂、调节池、加压站、水压和管网情况。调查现状排水情况，包括现状汇水、防洪、污水处理、河道污染、现状管网情况，分析存在问题。调查现状电力情况，包括现状用电情况、周边变电站、开闭所和现状电力线路情况，分析存在问题。调查现状电信情况，包括电信线路、周边电信局设置的情况等，分析存在问题。燃气工程调查现状管网、储配气站的情况，分析存在问题。环卫设施调查现状环卫设施分布和配建情况。其它市政公用设施调查其它市政公用设施（如热力、消防等）的情况，分析存在问题。调查有关气象、水文、地质和地震资料；城市历史资料；城市环境等资料。调查了解上位规划、专项规划及相邻周边地区规划对控规范围内的规划要求。 上述现状基础资料的收集整理、分析归纳存在的问题，既是规划编制的依据，也是形成基础资料汇编的过程。详细列出各上位规划及相邻周边地区规划的名称、批准情况、编制单位、编制时间等内容； 二、控制性指标体系 控制指标分为强制性指标（或称刚性指标）和引导性指标（或称弹性指标）两类，强制性指标是在进行修建性详细规划或规划管理时必须执行的指标；引导性指标是建议管理者和设计者执行的指标。 强制性指标一般包括：用地面积（定量、定位）、用地性质、容积率、建筑密度、建筑高度、建筑后退、出入口位置、配建停车车位、绿地率、人均公园绿地面积、公共服务设施配建要求、人口容量、投资强度（对工业用地的控制要求）等。引导性指标一般包括：建筑体量、面宽、造型、风格、色彩、材料以及空间环境、沿街界面、步行系统、景观特色、文化保护等。在相同的城市不同的位置强制性指标与引导性指标有可能互相转换，如建筑高度在城市景观的重点地段（历史文化保护区、风景名胜区等）就是强制性指标，在城市一般地区可能是引导性指标。 1、用地性质——对地块使用功能和属性的控制。用地性质的确定应该符合上位规划的要求，在不违背总体规划大的布局结构及功能分区的基础上，允许用地性质有局部调整。控制性详细规划在实施过程中，允许用地性质具有一定的弹性，但必须符合“用地与建筑相容性表”的规定。用地性质的变更均须经当地规划主管部门批准，规划只提出技术上的可行性。用地性质分类执行国标《城市用地分类与规划建设用地标准》，有的用地性质应该分到小类，有的用地性质应该分到中类。 由于国标《城市用地分类与规划建设用地标准》编制过早，很多情况不能适应目前规划理念的需求。如混合用地（或称综合用地），在城市中心区经常出现混合用地，混合用地是指使用功能关联度强，但相互干扰较少的功能组合在一起的综合体建筑的用地，如商业、服务业、旅馆业、餐饮业、娱乐业等设施的混合用地；服务业是一个很宽泛的概念，包含的业态十分丰富，如餐饮、娱乐、健身、美容、休闲、购物等。服务业设施的选址宜靠近人流量大的地段、应相对集中布置，有的占据临街的低层建筑空间，有的集中布置在一栋大型综合体商业建筑内，各类服务业在建筑空间的选择和占用上存在很强的共性和功能相容性，因此建议在中心区对各类服务业用地不必细分，规划管理一方面要强化刚性的内容，另一方面也要有弹性的内容。 “商务办公用地用地”也是一种混合用地，“商务