某某公寓后评估讲义.docVIP

XX公寓后评估报告 本报告通过对照公司《前期咨询作业指导》文本，对XX公寓项目在物业管理中发现的问题，进行经验和教训的总结，希望本报告能为今后项目咨询提供一定的借鉴。 一、物业管理相关问题 1、燃气管道问题 由于生活水平的提升，人们对生活品质要求也越来越高，比空调舒适性更高的地暖也慢慢的渗入南方地区。XX目前就有近1/4的业主有安装地暖的需求。 XX公寓燃气管道的管径为2.5寸，据燃气公司测算，每幢房屋最多可以满足10%的业主安装燃气地暖的需求。XX公寓目前100个装修户，据统计有近25%的业主有需求安装地暖，并开始安装。很多业主担心今后燃气压力不够，因此不满或投诉。 服务处认为，虽然项目开发时燃气管道的管径符合规范，但也需考虑业主需求的提高。（据了解绿城某小区也同样遭遇此问题，但其可能进行燃气管道管径改大。） 2、装修垃圾堆放点 XX原定于地库的装修垃圾堆放点因3月份项目公司对地库品质提升工程中，对车库地面涂刷了环氧地坪漆，而改设至小区外围东南角。目前，又因市政道路的施工即将取消该装修垃圾堆放点。对于四面环路的XX难以在外围寻找合适的装修垃圾堆放点。 当地万科金色家园在小区角落用砖砌了一块区域作为堆放点；绿城和园也是在小区外角落用大型广告围出了一个装修垃圾堆放点。 服务处认为，在项目前期物业介入的咨询工作中，有必要考虑小区外围无法设置装修垃圾堆放点的小区，在园区内或地库设立堆放点。设计时尽量减少堆放点对小区品质的影响，而不是因为影响小区品质不设立。 3、装修垃圾清运费的问题 前期服务处制定装修垃圾清运费收费分为两项，一项为装修垃圾清运费用按【物价备2009（33）】号文件规定收取除敲墙垃圾以外的装修垃圾清运费用。另一项为敲墙垃圾清运费，调研并结合实际后定价每平方米8元，签订协议后收取此费用。 前期此方案与物价部门沟通后，物价部门认为只要与业主协商，并签订协议就可以收取。但后期实施中，个别业主投诉“敲墙垃圾是否是装修垃圾？”难以界定。而且两笔费用分开收，容易让业主误会重复收费。再次咨询物价部门后，物价部门建议两项费用整合为一项，通过协商后，签订协议后收取费用。 4、小区服务队 引进小区服务队时须考虑该项目所在地的特点，例如富阳这类的三、四线城市，小区服务队的业务在当地随处可有，业主自主选择的余地较大。导致小区服务队接到的业务量较低，可能连相对较高的承包费用都赚不回，使得对物业工作的配合程度降低。服务队为了生意，采取了一些不合适的方式，也因此引起了业主的投诉，牵连了物业的声誉。 所以不是每个项目都适用杭州等一线城市的小区服务队模式。 5、制定物业管理标准时项目充分参与 XX公寓B户型南面设备平台面积约3平方米，前期物业服务处按相关约定进行管理，不允许业主擅自改动此处设备平台的功能。但后期由于样板房和实体房的差别，引起了业主的投诉。项目公司答应业主可以使用此处设备平台。导致该平台部分业主使用后有了进一步改动的想法。存在了破坏小区外立面的隐患。 服务处认为，今后制定管理标准时需要与项目进行充分的沟通，不得轻易更变，否则朝令夕改，有损物业公信力，使物业管理工作处于被动。 6、楼道声光控灯灵敏度过高 部分楼道灯夜间或阴天遇刮风、下雨或其它能产生轻微声音的情况就亮灯。经服务处工程维修中心检查，疑似声光控开关灵敏度过高。报项目公司后，项目公司答复“用旧了灵敏度就低了”。 为此，物业建议在选用声光控灯的产品时，尽量建议采用质量较好的成熟产品。 7、开荒工作 开荒工作，虽然是由项目公司组织实施，物业仅是配合。但开荒的优劣将影响物业很长一段时间的服务品质。服务处建议，针对新项目的开荒制定细致的标准，公司部门专人指导，协助监督。 虽然XX公寓开荒工作主要是因为项目工期紧，没有给开荒工作充分的时间，但的确是对XX项目整体品质以及物业的工作带来不小的影响。 二、其它问题 1、XX公寓6、10幢两个单元的中间边套，空调安装无可踏面，后期维保也将是一大难题。 2、主入口人行、非机动车通行门，台阶影响通行。 3、人行、非机动车行通道进口处，人行、非机动车行不便。 4、主干道边无侧石或有效的排水设施，导致雨天雨水会带着绿化带的泥沙冲到路面。雨后连续几日部分绿化带内的积水仍会渗到路面。 5、主入口内侧的电子显示屏，与小区环境格格不入。 6、后期安装的大理石人行步道，距离不合理。一步太短两步太长，行走不方便。 7、围墙铁艺的设计形成了“梯子”，且该处未装监控摄像头。 8、园区水系景观，下层无法清洗，脏水会从缝隙内循环整个水池。 9、自行车库坡道顶棚玻璃未安装到底，导致雨水带着绿化带内泥沙流进坡道，影响通行，污染墙壁。 10、光滑的地坪漆遇潮湿天气，车辆转弯处非常容易打滑，存在较为严重的安全隐患。据调研，绿城富春和园的地坪漆为磨