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第四章 房地产评估 1．了解房地产评估的基本内容和特点 2．熟悉房地产评估的影响因素 3. 掌握收益法在房地产评估中的应用 4. 掌握市场法在房地产评估中的应用 5. 掌握成本法在房地产评估中的应用 6. 熟悉剩余法及基准地价修正系数法在房地产评估中的应用 一、房地产的概念和特点 （1）房地产 房地产是土地和建筑物及其权属的总称。包括土地和地上建筑物两部分。 欧美国家没有房地产的概念，将房产和地产统称为不动产。 《中华人民共和国物权法》中规定，物包括不动产和动产。物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 《资产评估操作规范意见（试行）》中将建筑物描述为：是指与土地相结合的建设成果，包括房屋和构筑物两大类。建筑物与其占用土地密切相连，可把土地、建筑物及附着在土地、建筑物上不可分离的部分统称为房地产。 《资产评估准则——不动产》对不动产的定义是土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关的权益。 土地使用权出让： 土地使用权转让： 土地使用权出租： 土地使用权抵押： 2．房地产的特点： 位置固定性 单位价值高 保值增值 长期性 难以变现 投资风险性 政策限制性 二、房地产价格影响因素 房地产评估的最终目的是要确定房地产最可能实行的价格，而影响房地产价格的因素很多 （1）一般因素：共性因素，包括：经济、政策、社会、心理