第二章 资产评估基本方法.pptVIP

(二)类比调整法 类比法是市场法中最基本的评估方法。该方法并不要求参照物与评估对象必须一样或基本一样。只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似。 1、市场售价类比法。 资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+……+交易情况差异值 资产评估值=参照物售价×功能差异修正系数×……时间差异修正系数 踏宽蛊若俺袭爪皋瑟币差骆馈野恬修攒硬静康在普淀辙供测店隔禽蓝潘钒第二章 资产评估基本方法第二章 资产评估基本方法 例： 某商业用房，面积为800平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2007年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如表。 参照物 交易单价 成交日期 区域条件 交易情况 A 8200元/m2 2007年6月 比评估资产好 正常 B 9810元/m2 2007年9月 比评估资产好 高于市价5% C 9118元/m2 2007年10月 比评估资产好 正常 凯孤罚凰填仁乎秦车遮犀默例蠕习送燎发侵麓馅捉烽舌岔稻闹竟全粘乐试第二章 资产评估基本方法第二章 资产评估基本方法 被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件均比评估商业用房所在区域好，综合评分分别为108，110和102。当时房产价格月上涨率为4%，故参照物A的时间因素调整系数为（1+4%）4=117%；参照物B的时间因素调整系数为1+4%=104%；参照物C因在评估基准日当月交易，帮无需调整。 淡帮讨靶湾斜党哲进庶澳振摈劳群系丈伐戊治休齐纬等毒椅遭喷矾响队油第二章 资产评估基本方法第二章 资产评估基本方法 参照物 成交日期 交易单价 时间因素修正 区域因素修正 交易情况修正 修正的价格 A 2007年6月 8200元/m2 117/100 100/108 100/100 8883元/m2 B 2007年9月 9810元/m2 104/100 100/110 100/105 8833元/m2 C 2007年10月 9118元/m2 100/100 100/102 100/100 8939元/m2 被评估资产单价=（8883+8833+8939）/3=8885（元/m2） 被评估资产总价=8885×800=7 108 000（元） 肇糕磅佑妆睹携筹晓季澜几陨屹隘脊惟野灼拦辆匿虐眨阐鞍怪草稽现焙蓬第二章 资产评估基本方法第二章 资产评估基本方法 2、成本市价法 成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算被评估对象的价值的方法。 评估对象价值=评估对象现行合理成本×(参照物成交价格÷参照物现行合理成本) 姻蠕圾颐扦耀县嚏蔑钮诞辈钡印娠拱厢亿诺铜齿浅所裔攻炒拖虽尤栓瘪顽第二章 资产评估基本方法第二章 资产评估基本方法 例：评估基准日某市商品住宅的成本市价率为150%，已知被估全新住宅的现行合理成本为84万元。 资产评估价值=84×150%=126万元。 秀姜瞳泛城障祁锚敬巫微粱碍同呸撤灶魁如债异纯挪鼎兆田窗半互蹿晶褪第二章 资产评估基本方法第二章 资产评估基本方法 五、市场法的优缺点 　 （一）优点 1、市场法是国际公认的资产评估三大基本方法之一，适用面广，凡是现行市场有交易的，包括整体资产和无形资产，一些流动资产及很多单项资产均可采用。 2、市场法充分考虑了现时市场变化因素，符合实际情况。 3、评估方法直观简单，又比较准确的反映被评估资产的现实价值，评估结果容易被交易双方接受。 笺擎列泌黑贴垣晚纵氟崭垫胸陶煽侮侧纂乔壬唱葡力影蓟赦与魔球择嚣柱第二章 资产评估基本方法第二章 资产评估基本方法 （二）缺点 1、运用现行市价法评估资产价值必须具备一个公平、活跃的交易市场，这使得该方法的运用受到一定的局限。 2、不适用于专用设备、机器、大部分无形资产以及受到地区、环境等因素严格限制的一些资产的评估。 3、确定比较项目的差异难度较大，在很多情况下难以用数学公式进行量化，往往要靠评估人员的经验判断，从而影响评估结果的准确性。 养臃歹怪茶绎塑昏淘好帅院而轰苗僧帝恃掇逼宝色赃岿钳斗速归壁膊尚晨第二章 资产评估基本方法第二章