2014土地估价师考试练习.docVIP

　成本逼近法的应用1、应用成本逼近法应注意的问题 　　1 (1)土地取得费和土地开发费均应是评估期日的重置费用; 　　2 (2)各项费用的取费标准应有足够的依据和充分的分析; 　　3 (3)评估结果一般作为投入成本价格分析，慎用于市场交易价格。 　　2、成本比较法例题估价步骤： 　　1 (1)计算土地取得费 　　2 (2)计算土地开发费 　　3 (3)计算投资利息 　　4 (4)计算开发利润 　　5 (5)计算土地增殖收益 　　6 (6)计算土地价格(注意一般算出的为无限年期土地使用权价格) 　　7 (7)进行出让比率、年期等各项修正 8 (8)计算土地单价和总价格 3、常见难点与问题 　　9 (1)新增建设用地有偿使用费计算问题该费为中央或省级政府向市、县级政府收取的平均土地纯收益，实际上属于土地收益在各级政府间分配的一种方式，在成本逼近法中不能算入土地取得费中，虽然地方政府可能还是将成本转嫁给企业，但计算时还是需要按照规定来。 　　10 (2)利息计算错误，特别注意开发费以基础设施配套费标准计算 　　11 (3)年期修正错误 　　12 (4)注意单位的转换以及总价和单价的计算单位的转换方法：万元/亩转化为元/平方米(直接乘15)，万元/平方公里转化为元/平方米(直接乘100)， 1 公顷=15 亩=10000 平方米平方米换算市亩： 1 平方米=0.0015 亩 　　一、简答